田舎不動産取引基礎知識知って得する不動産取引の基礎知識

知って得する不動産取引の基礎知識−田舎不動産の物件調査

物件に関する法律関係や建物の概況およびその他重要な事柄については仲介取引では不動産業者が「重要事項説明書」で説明することとなっていますが、 個人取引ではすべて自分の責任に於いて調査し、 納得してから購入する必要があります。
 不動産取引には以下に記載した以外にも多くの注意する点があります。

■取得する文書類等

(1)登記簿謄本 物件の所在する地域を管轄する法務局で取得できる。郵送による請求も可。申請方法等は各法務局でお尋ね下さい。
(2)登記事項証明書 コンピューター化されている法務局の登記簿謄本の写しに変わるもの。取得方法は同上。この場合、管轄外でも取得可。
(3)地積測量図 併せて土地の所在図がファイルされており、法務局で閲覧、コピーすることができる。
(4)法17条地図 法務局で閲覧できる。申請により写しの交付を受けることができる。
(5)公図 法務局で閲覧、コピーできる。法17条地図が備えられているところでは公図は無い。
(6)建物図面 法務局で閲覧、コピーすることができる。建物の敷地内の位置を示す建物図面と各階平面図がある。
(7)固定資産評価額 登録免許税、不動産取得税の算出用。役場で固定資産評価額証明書をもらうことができる。
(8)その他 建築確認申請書・販売時のパンフレット・各種設備の取り扱い説明書等を売主に依頼する

■登記簿に関する事項

(1)所在地を確認する

(2)登記面積を地積図および現地と照合する。
 登記簿上の土地の面積は「山林」や「雑種地」などは小数点以下は記載されません。

(3)地目を確認する。
 現況が建物も無い「更地」状態であっても「宅地」とは限りません。 建築確認申請ができないなどということの無いよう必ず確認しましょう。また、登記簿上の地目が「山林」、「雑種地」、「原野」であっても建物が建っている場合がありますが違法ではありません。現実にはほとんどありませんが「畑」や「採草放牧地」などに建物がたっている場合は無届けの可能性が高いので注意が必要です。

(4)売主は登記簿謄本の所有者と同じか確認する 
 売主の氏名が登記と異なる場合は、次の様なことが考えられます。納得のできる説明を受けましょう。

 (ァ)相続の場合   取引結了前に相続の手続きを売主側で完了させておくよう契約書に記載しておき、決済時に登記簿謄本で確認できれば問題ありません。

 (ィ)中間省略登記 の場合   登記費用の節約や、場合によっては脱税行為のため中間省略登記を相手側 から要望されることがあります。 脱税行為は論外として、このような場合は元の所有者と売主間の売買契約書を 確認し、元の売主の中間省略登記をすることについての承諾書を添付してもらうなど、登記簿上の所有者と売主の間にトラブルなどがないかどうか 確認します。
 (ゥ)婚姻等による姓の変更   登記簿に記載された内容が変更になった経緯が解る公的な書類を準備してもらって確認します。

(5)売買契約において登記名義人が複数の場合は名義人全員がその場に立ち会い、契約書に押印する必要があります。
原則として登記名義人が複数のときは、共有名義人全員が契約の場に一緒に出席しますが、都合でそれができない場合は、売買契約書に「契約書に押印すること」「代金の受領」など委任内容を記載した 委任状を添付すると間違いが起こりません。 事前にそのことを両者で決めておきます。

(6)所有者の住所が印鑑証明書の住所と異なるときがあります。住所を移転したり、住居表示変更などにより登記簿記載の住所と印鑑証明書の住所が異なるときは 旧住所表示の解る住民票などで確認します。2回以上転居している場合は戸籍の附票を準備してもらって確認します。

抵当権などその他の権利内容の確認

(1)所有権にかかる権利に関する事項(登記簿謄本の甲区に記載されている権利内容)
 所有権にかかる権利に関する事項に記載がある売買の予約、代物弁済等の仮登記、差し押さえ、競売などの記載があるときは、 抹消登記がきちんとできているか確認する。抹消されていない物件の取引は危険です。司法書士に相談して確実な取引にする。

(2)所有権以外の権利に関する事項(登記簿謄本の乙区に記載されている権利内容)
 所有権以外の権利に関する事項に記載があるときがあります。抵当権や賃借権などの登記についても抹消登記ができているかどうか確認します。 ただ、不動産を購入するときに抵当権をつ けることは一般によくあることですから、契約時に抹消登記が無くても、決済時 までに処理ができることを契約書に明記するなどして、決済時に司法書士立ち会 いで抵当権抹消に必要な書類等が整っているかどうかの確認をすれば問題ありません。

■土地の位置関係を公図または法17条地図及び地積図により確認する

 土地の形状や面積に疑義がある場合は、測量を実施してもらうか、取引の中止も考慮しなければなりません。
測量を実施する場合はその費用の負担も事前に決めておきます。

■物件に関わる法律上の制限


(1)建築基準法の建坪率、容積率および道路関係など役所の建設課等で確認する。
 建坪率や容積率の算定には次のような要素があります。中には、建築確認対象面積が減って、予定 していた建物が建たない場合があります。

 (ァ)都市計画区域内の場合、幅4メートル以上の道路に接しているかどうか。道路境界線後退による敷地面積不算入の部分がある。建築基準法による接道義務はこちらを参照してください。→建築基準法の接道義務

 (ィ)道路幅員による容積率の減少。 現在、家が建っているからといって将来も同じように建てられるとは限りません。法律 が改訂されたりして、現存する建物等が新しい法律に適合しなくなった場合、既存不適格建築として、将来の建て替え時に現在と同規模の建物が建築できない場 合などがあります。

(2)都市計画区域内か区域外か。区域内の場合は市街化調整区域に掛かっていないか確認する。

(3)自然公園法の制限について国立公園管理事務所で確認する。市町村によっては独自の環境条例などによって制限を設けている場合があるので併せて役所でも確認する。

■設備に関する事項

(1)電気は概ね現地で目視で確認することができるが、電柱が近くに無い場合などの時は近くの電力会社の出先機関で確認する。

(2)水道の引き込み状況について役所で確認する。特に重要。前面道路に水道管が敷設されていなくても自己負担で引き込みができる場合もある。

(3)ガスの使用形態についてはガス会社で確認するが地方では個別プロパンが多い。また分譲地(別荘地含む)等では集中設置方式をとっている場合もある。一般にプロパンガスをし使用している地域では近隣の状況で判断できる。

(4)排水のうち汚水は特に重要で役所で確認する。田舎では本下水が設置されているところは少なく、 最近ではほとんど合併式浄化槽を設置するよう指導される。ただし、浄化槽から排出する流水の放出先(側溝)が無いところではいわゆるくみ取り式となる。その他のコンポスト式など特殊なものは漁業や農業との関係から、表向きはほとんどの役所で承認してくれない。

■その他

(1)接道(道路の種類等)関係について
 物件に私道が含まれているときや前面道路が私道のときは、どういう種類の道 路か十分調査をする。私道負担として、管理費、通行料、施設整備費な どが必要となる場合があります。売主名義の私道部分が別にある場合は、それも含めて売買対象とし、 契約書に記載、所有権移転も必ずしておきましょう

(2)境界について 現地で地積測量図等を参考に目視により確認する。疑義がある場合は測量を求めることも必要。

(3)賃貸借契約書が無くても借地人がいる場合があります。
資材置き場にしているなどで無償で貸し借りしている場合は、賃貸借契約書は ほとんどの場合ありません。特に漁村などでは海苔を干す時期などだけ一時的に無償で貸し借りをしている場合などもあります。このような場合は当然に登記もされていませんから注意が必要です。

(4)建物の登記が無い場合があります。 新築の建て売り住宅などは売買時に保存登記をするのが一般的で、未登記のことがあります。このような場合は決済と同時 に保存登記をすれば間違いが起こりません。中古住宅でも未登記のものがありますが、できるだけ売主側で登記済みにして おいてもらうのが安心です。それができない場合は、売り渡し証書などの書類を司法書士に依頼して登記してもらうとともに、行政にも固定資産 台帳の名義変更をしてもらうため所定の書類を提出する必要があります。
重要事項説明書と物件調査に関わる紛争事例をこちらでご覧になれます。→本当にあった不動産トラブル事例5

物件の瑕疵と瑕疵担保責任に関わる紛争事例をこちらでご覧になれます。→本当にあった不動産トラブル事例6


<制作・著作> エコライフ住友

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