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知って得する不動産取引の基礎知識−田舎の不動産価格 知っていると得する田舎の不動産の価格

よく知られている不動産価格に毎年1月1日に国土交通省が発表する地価公示価格(公示地価・実勢価格とほぼ同じといわれているが実際はそれよりも低い場合が多い)と都道府県が10月1日に出す基準値標準価格(基準地価)、そして固定資産評価額(公示地価の70%程度)や路線価(公示地価の80%程度)があります。
 残念ながらいわゆる田舎といわれる地域は基準地価算出の対象となる標準地がほとんど無いか少ないため、価格を設定するときの参照にはなり得ていません。

不動産売買でいういわゆる価格の種類

売却希望価格 売主が売りたいと考える価格。売主によっては仲介手数料を含まない手取り額をいう場合がある。
査定価格 不動産業者が独自に近くの売買事例を参考に道路、地勢、形、日当たり、生活の至便性など、その他数十項目にわたって比較検討して決める。(不動産鑑定士の鑑定額ではない)
売り出し価格 売却希望価格や査定価格を基に不動産業者と売主が相談して実際に売りに出すときの価格。値引き交渉分を考慮したり仲介手数料分を上乗せするのが一般的。
成約価格 売買が成立したときの実売価格。これを一般的にいわゆる実勢価格という。

― 不動産取引価格を考える ―

 一言で不動産価格といいますが、公的といわれるものにも、使用目的ごとにこれだけの種類があります。
すなわち実勢価格としての不動産価格は取引事例を参考に価格が決められる場合のほか、購入側の使用目的やその不動産の生産価値などの諸要素などが勘案されて決定されます。
 不動産業者が実際に売り物件の価格査定をするときは、近くの売買事例を参考に 道路、地勢、形、日当たり、生活の至便性など、その他数十項目にわたって比較検 討して決めますが、それでも適正価格かどうかは十分ではありません。価格には 売主の考え方や、また買主の好みとか使用目的、景気の動向と資産購入のムードなどいろんな要素が絡み合っ て決まるもので、安い高いの感覚は売主と買主とではかなり違ってきます。
 したがって業者が不動産価格のアドバ イスをするのは売主に対しての参考程度(これぐらいにしないと売れないよ・・・の意味)と考えるべきで、やはりご自身でチラシや公示地価なども参考に適正価格かどうかの判断をされるのが望ましいと思います。
 特に田舎といわれる地域では取引事例にとぼしく一層、適正価格の判断を困難にしています。

 国土交通省では不動産の売買価格などの取引情報をインターネットなどで公表することを検討しています。不動産取引の活性化や物件の資産評価、公明な不動産取引などに期待が寄せられていますが、個人情報との関係で物件が特定できる地番は公開しない可能性があることや実際の取引価格にしても必ずしも売主または買主そして仲介業者のいずれもが税金対策などから正確な情報を申告するとはとても思えません。
さらに建築年月日や乙区の権利関係などが公表されない場合は、公開された不動産価格の実体が不明で適正な価格なのかどうかさえ判断が付きかねます。


■ 2006年1月1日現在の公示地価が発表された。ミニバブル、デフレ脱却という見出しが踊っている。三大都市圏ではいずれも上昇となっているとのことであるが、全国平均や地方では依然として下落の傾向であるとも・・・・。 確かに景気の回復感はとみに高くなっている。株価は上昇を続け、不動産の折り込みチラシも以前と比べると格段に増えてきた。公示地価は昨年一年間の実売価格を参考に算定されており、いわば過去のものといえる。煽るつもりはないが、本当によい物件を求めている人には今年がチャンス。
■平成16年1月1日現在の公示地価が3月22日発表されたが、13年連続の下落で内容的には前年と同様で代わり映えしない。
地価が上昇に向かうのはまだまだ先のようです。

■平成14,年に国土交通省が発表した公示地価は全国的には12年連続で下落し1970年代の水準に戻ったといいます。傾向としては昨年と同じ下落幅か少し下落幅が縮小したところもあるという。大都市圏では限られた地域とはいえ上昇に転じた地点も出始めているとのこと。
一方、大都市以外ではあいかわらずの下落が続いており、特に地方では1970年代の水準どころかはるかそれ以前の状態である。いわゆる全国のリゾート地には昭和48年から50年頃の列島改造ブームに乗って開発された別荘地がたくさんある。当時、坪単価で2万〜4万円もしたのに今では1万円でも処分できない物件もあるといいます。

■平成13年度版土地白書では、「土地は預貯金や株式などと比べて有利な資産か?」という質問にそう思うと答えた人はH12年度34.2%でH6年度61.9%と比べると約半数になっており、土地を保有する理由も「地価上昇による値上がりが大いに期待できる」と答えた人もH7年には78%いたがH12年では12.3%まで減少し、意識上は土地離れがすすんでいます。

参考サイト
 ここがポイント地価公示(国土交通省)
 公示地価(国土交通省)
 路線価(国税庁)
 基準地価(国土交通省)


<制作・著作> エコライフ住友

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