田舎不動産取引基礎知識知って得する不動産取引の基礎知識

知って得する不動産取引の基礎知識−これだけは必要!特約条項

多くのトラブルは売買契約書に書かれていないことが原因で起こります。個人取引にかかわらず仲介取引に於いても「当然」とか「常識」と考えられるものでも、相手に「細かいこと」と言われても気になることは必ず記載しておくようにしましょう。

■ローン条項


  • 金融機関からの借り入れが不調に終わったときの契約の白紙撤回と支払い済み金印の即時変換・・・一般的な契約解除については本条項に記載されていることが多いが、買主としては金融機関からの借り入れ条件が整わなかった場合でも無条件で解約可能としておくことが必要。
  • 借り入れをする銀行名とローン名および認可されるまでの期限・・・買主は借り入れする金融機関を決めて記載しておく。記載が無い場合、高利の金融機関を紹介されるおそれがある。
  • ローン手続きの開始時期・・・契約後すぐに買主は借り入れ手続きに入ることを明記しておくこと。売主としてはずるずると決済が引き延ばされたあとで白紙撤回ではその期間が無駄になる。

■付属物の帰属


  • 敷地内に未登記の建物や庭石などがあった場合にその帰属について記載しておく。あいまいのままにしておくと引き渡しを受けたときに気に入っていた庭石が持ち去られていたということもある。

■引き渡し時期


  • 個人売買の場合は契約と決済、移転登記、引き渡しを同時にするのが一般的で危険が少ない。
  • 手付け契約の場合は残金決済時同時に引き渡しが一般的・・・残金決済時、移転登記手続きと同時に引き渡しが一般的。居住中のときは引っ越しが完全に終了してからの支払いと引き渡しを明記する。移転登記さえ終わればという考え方は居座られた場合、問題が起こることも。

■引き渡し方法


  • 決済時に両者立ち会いの上、物件の状況をみて引き渡しを受ける。・・・このとき売主に「物件引き渡し書」を作成させ、雨漏りや基礎の腐朽、シロアリの被害の有無など売主の告知内容を確認しておくこと。

■公租公課の起算日


  • 税金や管理費、自治会費などは年の途中での引き渡しにはどの時点までを売主、どこから買主にするかを決め日割り計算するのが一般的。その計算の根拠となる起算日(一般に関東地方では1月1日、名古屋以西では4月1日のところが多い)を決めておく。

■瑕疵担保責任の期間


  • 不動産には外見でみたただけではわからない瑕疵がある場合がある。土台や基礎部分の腐朽、シロアリ被害、雨漏りなどなどなど。引き渡しを受けたあとでこれらが「物件引き渡し書」の内容と異なる状況が発見されたときに、その修理や保証はいつまで売主が責任をもつか、その期間を契約書で決めておく。不動産業者が売主でなく個人が売主の場合は一般的に2ヶ月程度とする場合が多い。

■残代金の支払いは登記所の通知書確認後(保証書による移転登記の場合)


  • 売主が権利証を紛失していた場合には保証書による登記申請が必要。売主本人の意思確認のため法務局より通知書が売主に送付され、売主がその通知書に署名捺印をし法務局に返信することによって移転登記が行われる。したがってそれまでは移転登記がおこなわれないことになり、その通知書確認前に残金の支払いをすると、悪意の売主の場合には移転登記が滞ることもある。そのため法務局から届いた通知書は署名捺印後、一旦、司法書士に返送してもらい、司法書士からの連絡を待って残金を銀行に振り込む方法が危険が少なくてすむ。契約書にはその旨を記載しておく。
    注.不動産登記法の改正(施行日平成17年3月7日)にともなって保証書制度が廃止されて新たな事前通知制度が導入されました。詳しくは司法書士にご相談下さい。
市販の印刷された定型の売買契約書を使用した場合でも空きスペースに手書きで追記しておきましょう。
特約条項(ローン条項・瑕疵担保責任の期間)の記入例をこちらでご欄になれます。→知っていると安心売買契約書の読み方・作り方(特約条項)


<制作・著作> エコライフ住友

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