田舎不動産取引基礎知識不動産あんなことこんなこと>不動産思いつくまま

不動産あんなことこんなこと−不動産思いつくまま

なんでも思いついたこと

バックナンバー(H15.1〜H18.12)
■長周期地震波
某テレビ局で長周期地震波(参照 長周期地震波対策−日本地震情報研究会)という耳慣れない地震の揺れについて放映されていた。超高層マンションの30階部分では約2m、60階では3mもの横揺れが起こるという。今、ブームの超高層マンションでは長周期地震波の揺れによって柱が折れることもあるという。これまで考えられていた以上の想定外の被害が出る可能性があると警鐘をならしていた。
超高層マンションの売れ行きが好調なこともあって、超高層マンションを手がける大手不動産会社はこぞって大丈夫といっているらしいが、
その根拠である免震構造は、建築物の振動周期を長くしようとする仕組で、このことは長周期地震波に共振しやすい(?)ものということになるのではといわれている。
そんなことを言っていたらマンションになんて住めないよという人もいるのも事実。とは言ってもリスクは避けなければなりません。実感の湧かない景気の実態とともに売れ行きが鈍ってくるかも。
(H18.12.9)
■本当に景気は上向きなのか?
またまた大変ご無沙汰してしまいました。政府は景気は引き続き上向き傾向にあると発表しているようですが、実感はほど遠いと思われているのではないですか。特に地方の不動産業者は切実な状況にあるようです。大都市の高層マンションの売れ行きがうらやましいという声も聞こえてきます。
経済誌の記事も、最近は「今後の資産活用!どうなる”株”と”金”」などと”不動産”という言葉が消えてしまっています。利上げの動向も鈍く資金が地方の不動産にまで向かうのは、まだまだ先のようです。
(H18.11.15)
■億ションといわれる時代がまたくる?
しばらくご無沙汰していました。景気は上向きとはいえ、まだまだ不動産の良いニュースが無くて筆が進みませんでした。
今日の新聞に高層マンションの売れ行きが好調で毎月、前年度比を上回る契約数だという。一部には一億円を超える物件でも売買が成立しているとのこと。
昭和61・2年頃のバブルの坂を上りつつある時の億ションブームが再来する可能性もある。
「真夏の夜の夢」か?・・・・・チョットちょっとチョット古いかな?
(H18.8.16)



■土地の実勢価格をインターネット上で公表【06/04/14 読売新聞】
国土交通省は「土地総合情報システム」で実際の取引価格を4月27日からインターネット上で公 表するという。
日本地図から都道府県市区町村を選択して「取引情報」をクリックすると地域の実際の取引価格が表示される。(現在は未実施)
ただし、個人情報の観点から番地など物件を特定する情報は非公開で、また、試行的にアンケート方式によるため数に限界があり支障のな いデータだけの可能性もあるが、不動産業界等の反対もある中で、個人が情報を集めるためには一歩前進か。
(H18.4.15)
■ミニバブル到来
今日の新聞各紙とも、ミニバブル、デフレ脱却という見出しが踊っている。2006年1月1日現在の公示地価が発表された。三大都市圏ではいずれも上昇となっているとのことであるが、全国平均や地方では依然として下落の傾向であるとも・・・・。参考・日経住宅サーチ
確かに景気の回復感はとみに高くなっている。株価は上昇を続け、不動産の折り込みチラシも以前と比べると格段に増えてきた。公示地価は昨年一年間の実売価格を参考に算定されており、いわば過去のものといえる。煽るつもりはないが、本当によい物件を求めている人には今年がチャンス。
(H18.3.24)
■これもまた不動産トラブル
こんどは不動産業者側ではなくて施主側の違反による不動産トラブル!東横インホテルの法律違反と条例違反が明るみに出て問題になっている。全国に121ある東横インのホテルのうちの70棟に法律違反と条例違反があるという。東横インの会見をテレビで見る限りでは、「こんなに大きな問題になるとは思っていなかった」とか「指摘を受けたら後で直せば良いと考えていた」「できるだけ善処するよう努力する」いうようなありさまで反省の色は全く見えない。むしろ居直りとも思えるくらいふてぶてしい。
これまでも建築確認検査などで違反があっても、行政は「是正措置を指導した」ということしか聞いたことがない。建物の取り壊しを命令されたり、起訴さたりしないということを充分に計算の上の違反である。3年前にある不動産会社が宅建業法で決められている取引主任者を置かないで営業をしていた問題でも、行政指導はせいぜい、その支店の数十日間の営業停止だけだった。
企業に対しては、違反の罰則を厳しくしないと、甘い行政指導を織り込み済みの違反を堂々と繰り返す。企業モラルの遵守とか社会的責任があるなどと心から考えているのはほんの一握りの企業だけである。
(H18.2.2)
■史上最大の不動産トラブル3
耐震強度偽装問題は姉歯設計事務所以外の物件にはこれ以上広がりそうにはない状況で進められているように思える。証人喚問と同一の日にライブドアの捜査をぶつけてきたのも、これ以上の広がりをなんとしても阻止したい闇の力が働いているのではと勘ぐらざるを得ない。
一方、この問題で不動産は一時的に様子見の状況かと思ったら、意外にもマンションの新規販売状況は12月も引き続き好調とのこと。大阪や京都の都市部で は長い間シャッターの下りていた空き店舗が改装されていたり、同じく長い間空き地であったところに店舗が建設されはじめている。景気は確実に回復してきてい ると実感できる今日この頃です。
(H18.1.20)
■史上最大の不動産トラブル2
拡大を続ける耐震強度偽装事件。構造改革の名の下に「国民の安全を守る国が実施すべき審査や検査まで全て民間にというのはいかがなものか」という声が次第に増えてきている。役人の天下り先のための改革と、それに沿った法律をたんたんともっともらしく審議するのが国会の役目なのか。
審査・検査を受ける側の企業が出資したお抱えの審査会社をつくることができるという。企業は社会のためにあるとはいっても営利主義であることに代わりは無い。儲けることが史上命題である以上、今回のようなことが起こりうることは容易に想像できたはず。世の中にはいかにして法律の網をかいくぐろうかと考えている人間のほうが多いのだ。脱税しかり、企業の監査制度しかり、牛肉偽装問題もしかり、これらを想定した法律の規定がしっかりとできていない。
この問題で、耐震強度50%〜100%未満のマンション等にも補強工事費用の補填をするという話しがでている。必ずごまかして補助金をせしめようという輩がでてくることは目に見えている。性善説で法律を作っておいて「偽装が行われるとは考えもしなかった。想定外のことだ」では法律の意味がないし、国民の安全は守れない。
(H17.12.25)
■史上最大の不動産トラブル
 建築設計構造計算書の偽造が明らかになって大騒ぎになっている。東京墨田区の110平方メートル強の部屋が4000万円台の価格で購入できたという。同程度のマンションなら通常は5000万円超でおかしくないといわれているのだら、かなり低価格の感がする。報道陣の取材に対して平然と答えている建築設計事務所の社長の顔はあきらかに、「こういうことをやっているのは俺だけじゃないよ」といっているように見える。コストを下げさせているのは当然、施行会社であり販売会社の筈。不動産会社に限らずあらゆる企業はコスト削減のため法律の制限ギリギリの努力(?)をしている。今回のことは氷山の一角にすぎず、今後、続々と明らかになってくる可能性が高い。マンションに限らず一戸建て住宅もしかり。安心の住宅を手に入れるには充分な調査が必要だが個人の力では限界がある。安全に関わる検査・審査は、経済至上主義の民間よりは以前のように行政が行うほうが少しは信頼がおけるように思われるがいかがだろうか。「なんでも民間に」というのが本当に改革なのだろうか。
(H17.11.23)
■久々に明るいニュース2
 最近は、週末の新聞折り込み広告に不動産会社のチラシが目立って多くなってきた。先週などは、こちらでは90%がそれであった。そういえば、先週の新聞の株式欄でも銀行・証券などとともに不動産会社の株価が軒並み年初来高値を更新している。
不動産業界の景気の回復はいよいよ本物かも知れないと思わざるを得ない今日この頃である。今、不動産の購入を考えている方は、気が付いたときには安いものを買い損なったということの無いようにしたい。
(H17.11.14)
■久々に明るいニュース
 9月21日はどの新聞を見ても基準地価が「15年ぶりに上昇」という文字が踊っていた。地方都市においても下げ止まりか上昇に転じたとされているところもあって久々の明るいニュースとなった。
最近は週末の新聞折り込みの不動産チラシが、とみに量が増えてきており、実勢価格はかなり上向いていると感じていた。
とはいっても二極化と個別化が進むという意見もあり、収益性の悪い土地やブランド価値が無い土地は都市、地方にかかわらず依然として値下がりが続いているという。
一方、消費者物価はというと原油の高騰に伴うガソリンの値上げ、高級ブランドものや都市の高級マンションなどの売れ行きが良く、既にハイパーインフレの傾向さえ伺える。東京では新しいタイプの地上げ屋さえ復活していると聞く。これまで冷や飯(?)だった不動産もそろそろ資産として見なおす時期が再来しているかも。
(H17.9.25)
■不動産バブル再来?
 年収の十数倍もする高価格マンションがどんどん売れていて不動産バブルが到来している。実は中国上海での話し。共産主義社会なのに、そのマンションを転がして儲けている個人の不動産業者まで現れているという。いずれ破綻を迎える日本の1989年頃のバブル当時に似ている。
 一方、日本でも大型冷蔵庫や乾燥機付き洗濯機、スチーム式電子レンジが飛ぶように売れているという。それも高機能の製品が。先日、夏休みの旅行のためホテルの予約をしたが、一ヶ月以上も前なのにランクの高い部屋から予約で埋まっていくといわれた。日本人はムードに弱い(言い換えれば騙されやすい)、世間一般で思っている以上に個人々々はお金が余っていて賢く使っている。かなり景気は上昇しているように実感している今日この頃である。
(H17.8.28)
■三菱地所関連のトップが起訴された
 三菱地所と三菱マテリアルのトップがついに昨日、宅建業法違反で起訴された。
このホームページの「不動産トラブルはこうして起きる」で「大手不動産会社だからといって信頼してはいけない。 担当者にはいろいろな人がいる」と注意しているが、担当者どころか会長や社長が説明しなくてはならないという認識が無かったといっているらしい。
 とても信じられない言葉である。会社の上層部には宅地建物取引主任者資格を有している者もいるだろうに。誰もなにも感じ無かったとは言わせない。 隠蔽しようとしたことは歴然としている。もし、会長や社長の言うとおりとすると、不動産業界全体がこんな程度の認識しか無いのではと疑われてしまう。消費者のためにも業界のためにも厳しい処分を期待する。
(H17.3.30)
■平成17年公示地価
 昨日、発表された平成17年の公示地価は14年連続下落と各紙いっせいに昨年と同じように報じられている。
一方で都心の一部に上昇地点が出てきたことや下落幅が縮小してきたことで土地デフレが止まったとしているところもある。
やや調子の乗りすぎのところは「バブル再燃か」などと報じているテレビ局もあって、地価が上昇して以前のような好景気が早くきてほしいという願望が見られる。
聞くところによると、最近、都心の小さな住宅が売れ始めているという。若い人たちのいずれは広くて大きい家に住みたいが、今は無理という人たちが、その足がかりとして手の届く範囲の物件を買い始めているという。
バブル以前にそういう時代があってマンションがどんどん買われた時があったのを思い出す。
テレビの街頭アンケートでは、「今が底値買い時」という人もあらわれた。
さてみなさんはどう思いますか?
(H17.3.24)
■一戸建てとマンションの資産価値
 インターネットで昭和56年頃に売却されたマンション(昭和49年築、現在では築31年経過)の現在価格(売り出し価格)を検索してみたところ、価格はほぼ当時のままで、都心に近い物件で立地条件も良いところではあるが著しい下落は見られなかった。もちろんバブル当時はもっと高い価格だったであろうから、それと比べたら下落していると考えられるが、新築当時の価格からは遙かに高い値段で取引されている。一方、平成3年頃に売却された一戸建て住宅(当時、築9年、現在では築25年経過)の価格は当時の50%以下になっていた。
一戸建ての売却がバブル期であったこと、多少郊外の物件であったことを考慮する必要はあるが、一戸建てよりマンションのほうが資産価値が下がりにくいと考えてよさそうである。
今後、資産価値を重視して不動産を購入する場合は、バブル期のような土地の値上がりが見込めないため、一戸建てよりは、環境や立地条件、管理体制などを充分に検討した上で、都心のマンションといっても良いのかも知れない。
(H17.3.11)
■土地取引動向調査
 全国宅地建物取引業協会連合が行った平成16年度の土地取引動向調査(調査対象取引は平成15年度)によると、不動産を売却したことによる譲渡益について尋ねたところ譲渡損になったと回答した人が16%で前回(平成14年)の22%に比べ少なくなっている。不動産価格が多少ではあるが上昇したのか、あるいは売主が賢く売っているのかは解らないが少しは明るい材料になるかと思ったが・・・・。
調査データによると、有効回答事業者数377事業所で回答数が873件ということは、一つの事業所での一年間の契約数は約2.3件しかないことになり、大変、不自然。差し障りのない売買契約のみが報告されたとみられることから、信憑性は薄い。残念!(H16.12.21)
■三菱地所が告知義務違反
 三菱地所関連会社が販売した大阪で人気の高層マンションで地下水や土壌から環境基準を超える重金属が検出されたことを隠していたことが解った。 このような例は売買契約締結前に重要事項説明書で買主に告知が義務付けられているが、それを故意に隠して販売したとされている。
ここのところ不動産業者の不祥事は聞かれなかったが、久しぶりの大手不動産業者の宅建業法違反である。 大手だから安心して購入したという人も多い筈。購入者の多い分、中小の不良不動産会社の違反より罪は重い。当局の厳しい措置が望まれる。(H16.10.28)
■区別の付かない政治資金と贈収賄
元橋本派の会計責任者が逮捕された。1億円の資金を受け取った当の元総理大臣は「記憶にない」「私に何か責任はありますか」と居直っているらしい。以前、塩爺こと元財務大臣が就任前にテレビでしゃべったことを「忘れた」「記憶にない」で押し切ったこともある。
正直に「秘書給与を流用していました」と言った政治家の方がよほど信頼がおけると思いませんか。正直者がバカを見る世の中になってしまったもんだ。お客さんに正直な業者は損をするというのは不動産業者間でもよくある話。(H16.9.10)
■実現見込みのない土地実売価格の公表
「国土交通省は不動産取引の透明性を高めるため、不動産の成約情報を登録するシステム「レインズ」に不動産業者が速やかに登録・報告をするように求めた研究会報告をまとめた」と報道されていた。国土交通省は不動産の実売価格などの取引情報をインターネットなどで公表することを検討しているらしいが、この報道をみても解るとおり、不動産の成約状況をオープンにするということは企業秘密をすべてさらけ出すことに等しく競争相手を利することになるため、国土交通省や不動産協会が積極的になっているわりに現場の業者は冷ややかである。業界の不明朗な不動産取引体質の改善は法律で徹底的に規制するしか方法はない。現在の「レインズ」でさえ、会員である不動産業者しか閲覧することができないシステムになっているのにインターネットで広く一般の人が情報を取得することができるようにするのは実現性に乏しいといわざるを得ない。 (H16.8.17)
■増えた不動産が売れない相談
不動産が売れないという相談が最近特に多くなってきた。バブル破綻以降は売れないのもしようがないかと無理矢理自分を納得させていた人たちが、徐々に景気回復の話が聞こえるようになってから不動産業者は「依頼したのになにもやってくれていない」「なんの報告も無い」という不満に変わってきて業者に対する苦情となっている。
都会の高層マンションに回復の兆しが見えてきた一方で、田舎の不動産はまだまだどん底と言っても過言ではない。ひと頃大勢の人が買いに走ったリゾート地は今では魅力の無い不動産として扱われ、以前のように土地を資産として保有しておきたいと考える人も少なく、購入を希望する人がほとんど現れない田舎不動産の現況は当分続きそうです。 (H16.6.17)
■公示地価13年連続下落続く
3月22日に発表された公示地価は大都市の一部に下げ止まりが見られるほかは総じて下落傾向が続いているようだ。都心のマンションの売れ行きが好調の原因は高齢者の都市回帰だという。一時期ブームを形成した地方のベットタウンは下落幅がいっそう大きくなった。
団塊の世代といわれる中高年の人たちの深刻さに比較して、テレビや雑誌で見る限り、若い人達のゆとりを求めた消費が増えている様に思う。地方都市の地価の回復は当面、期待できそうにないが、田舎暮らしやリゾート物件は以前ほどのレベルではないが意外に早く回復するかも知れない。 (H16.3.24)
■GDPがバブル期並みの高水準
長い間の不景気で、不動産について明るい話題も無く、このページも休眠状態ですが、今月18日に発表された2003年10月から12月期の国内総生産(GDP)が年率換算7.0%でバブル期並みの高成長となったそうである。
批評家の中には「勝ち組に偏り」があるとか、「瞬間風速」だとか醒めた論評が多いが、とにもかくにも景気の良い話ではある。
不動産業界に景気の良い風が吹くのはまだまだ先の事のようではあるが、都会の立地条件の良い新規販売のマンションでは即日完売という話も聞かれる。
関西流に「ぼちぼちでんな」と早くいえるようになることを期待しています。 (H16.2.20)
■基準地価12年連続下落
9月18日発表された全国の基準地価は12年連続して下落傾向で不動産業界は地方を中心にあいかわらず低迷している。一方、株価が1万1千円台を回復して景気は確実に上向きになってきたといわれるようになった。翌19日午前の市況は住宅関連株や不動産株も買われているという。株価は半年後の経済の動きを先読みしているといわれる。この点からいうと半年後には不動産価格の底入れ上昇・反転に期待が持てる。もう少しの辛抱か。 (H15.9.19)
■ただいま景気上昇中!
株価が9000円台を回復。一万円台も近いという観測。このところ企業の中にも景気が良くなっていると感じているところが多いらしく、明るい話題も 一頃より多く聞かれるようになった。株価が上がると債券金利が上昇、そして住宅ローン金利が上がるという構造で、住宅の駆け込み需要が見込まれるという。
一方、デパートの売り上げは前年同月を下回っているというし、新築マンションの売れ行きも超高層マンションを除くと、下降傾向だという。
不動産業界の冷夏は当分続くようだ。 (H15.7.17)
■土地の実売価格を公表?
不動産の売買価格などの取引情報をインターネットなどで公表することが国土交通省で検討されているらしい。不動産取引の活性化や物件の資産評価、公明な不動産取引などに期待が寄せられているが、はたしてうまくいくであろうか。公開される情報の内容にもよるが、個人情報との関係で物件が特定できる地番は公開しない可能性があることや実際の取引価格にしても必ずしも売主または買主そして仲介業者のいずれもが税金対策などの観点から積極的に正確な情報を申告するとはとても思えない。
併せて建築年月日や乙区の権利関係などが公表されない場合は、公開された不動産価格の実体が不明で適正な価格なのかどうかさえ判断が付きかねることとなる。
不動産取引の透明さを向上させることが目的ならば、罰則規定を含む徹底した申告制度を作らないと意味がないように思う。
(H15.5.31)
■大手不動産会社S創建が宅建業法違反!
あのコマーシャルでおなじみの「S創建」が専任の宅地建物取引主任者(以下「宅建主任者」という)を置かずに営業!95日間の業務(宅建)停止を受けた。(中日新聞)
重要事項説明書は必ず宅建主任者が説明しなければならないことになっている。「不動産何でも相談」に寄せられる相談の多くは重要事項説明義務違反にあたるもので、宅建主任者が説明したとは思えない調査不足、勉強不足からのものである。不動産の専門家である宅建主任者が配置されていないということは物件の説明が充分に行われていなかったことが想像できる。宅建業法違反は2度目だというから、いっそうたちが悪い。
宅建免許番号は( )内の番号が大きければ営業期間が長く信頼がおけるといったことが言われているが、この程度の宅建業法違反では免許取消にさえならないのだから行政の処分もまた、甘いと言わざるを得ない。宅建免許は取り消されないから引き続き、そのままで( )内の番号は変わらない。ちなみに「S創建」のホームページを見てみたが会社概要のページにも宅建免許番号は見あたらなかった。
(H15.4.18)
(反響が大きいので不動産会社名をイニシャルに変更しました。H15.5.23)
■下がり続ける公示地価
3月24日国土交通省が全国の公示地価を発表した。全国的には12年連続で下落し1970年代の水準に戻ったという。傾向としては昨年と同じ下落幅か少し下落幅が縮小したところもあり、大都市圏では限られた地域ではあるが上昇に転じた地点も出始めているとのこと。
一方、大都市以外ではあいかわらずの下落が続いており、特にこの地方では1970年代の水準どころかはるかそれ以前の状態で不況感がいっそう増している感は否めない。知り合いの田舎不動産業者がいつものように新聞の「三行広告」を出したところまったく反響が無く、この不況の中でも最近までこんなことは一度も無かったといって嘆いていた。地方にいくほど不動産不況が著しく、地価が上昇に向かうのは相当に先のことであろうと思われる。
(H15.3.25)

■どうなるの日本経済
個人向け国債が蓋をあけてみれば13億円分売れ残り、株価は20年ぶりの最安値8000円割れ、2月の倒産件数は前月に続き高止まり、建設業界がそれを下支えしているという。国は保険の契約時の利息を変更するという合法的契約違反をしようと画策している。ゴルフの会員権は預託金も返還できなくなっている。差し迫ったイラク・北朝鮮の動きの中、今年も3月危機の不安がささやかれている。庶民はお金の使い道がないのに消費は増えない。
一方、大都市中心部の構想マンション、空洞化した後の商店街の新しい店舗形成など特化した需要が芽をだしてきているらしいのだが・・・。
不況不況といっても世の中それほど困っている人ばかりとはとても見えない。たしかに不動産の売れ行きは悪いが不動産を今、必要としている人は少ない。これが普通と考えれば未来は明るい。
(H15.3.13)

■今、競売物件が安い!
伊勢志摩地方の競売物件が今、激安である。競売物件には第三者占有や法定地上権の付いた物件、不法占拠されているものなどリスクが大きいものもあるが、それを避けてもかなり安い物件がでてきている。
阿児町の土地100坪建物28坪築8年の木造瓦葺きがなんと539万円、伊勢市では土地60坪建物41坪築8年2階建てが637万円(共に最低売却価格)など、4・5年前の半額に近い。一般の仲介でも古い別荘地などはいまや、ただみたいなもの(ちょっと極端かな!)。
どうしてもやむを得ない場合以外は、今は売却は絶対に止めた方が良い。逆に国債を買う余裕がある人は別荘地でも買ったほうが絶対にお得。リゾート法は頓挫してしまったが、21世紀人々は、スローライフに向かっていく。お気に入りの空間を今こそ手に入れるチャンス。
不況々々とはいっても、3800億円もの個人向け国債があっというまに売れてしまうのであるから、ほとんどの人はお金の使い方に困っているのが解る。マスコミと周りの風評に動かされているだけである。冷静に考えると年0.09パーセントの利息の国債よりは土地のほうがよほど割がいいと気が付いた人が勝ち組になる。

(H15.2.8)

■すでに始まっているインフレターゲット!
このコーナーで一昨年からたびたび警鐘してきたインフレターゲットがいよいよ国会で本格的に論戦がはじまった。昨年八月頃には塩爺こと塩川財務大臣は「インフレターゲット(調整インフレ)は経済を狂わし歯止めがきかなくなるので危ない」と導入をけん制してきたが、ここにきて1〜3%程度の調整インフレが必要ではないかというふうに変わってきた。
すでに発泡酒10%、たばこ一本一円の増税、サラリーマンの医療費の3割負担など決定したもののほか、消費税は毎年1%づつ上げていって16%にするなどの案も出ている。小泉首相はインフレターゲットは導入しないと明言しているが、0%以上のインフレは経済の活性化のため必要とも述べるなど、いつものように微妙な言い回しをしている。
速水日銀総裁は今も一貫して導入を反対しているが、その総裁も近々、任期終了となる。((
国の650兆円の莫大な借金、銀行の不良債権の一括処理(棒引き)のために、我々の気が付かないところで(我々に気が付かれないように)、すでに状況はその方向に動いている。発泡酒やたばこはまだ政府のコントロールが可能であるが、民間企業が原材料の増税をコストに転嫁し始めると物価高をコントロールできなくなる。株や土地を国が買い取る案まで出ているとき、気が付いたときにはハイパーインフレになっている可能性がある。
個人資産を土地など不動産にシフトしておくのもまんざら間違いとも思えない状況が近づいている。

(H15.1.29)


バックナンバー(H19.2 〜H23.4 )へ
バックナンバー(H13.4〜H14.10)へ

前ページ 
<制作・著作> エコライフ住友