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不動産あんなことこんなこと−不動産思いつくまま

なんでも思いついたこと

<不動産思いつくまま−バックナンバー(H13.4〜H14.10)>

■なにごとも信用第一!
株価がついに8200円台にまで下がった。19年ぶりの安値だそうである。
いろいろな原因がいわれているが、一番の原因は日本の企業モラルの欠如に始まって、官庁の不祥事、政府と政治家の嘘八百などなど日本国そのものが信用出来ない状況にあることではないか。
雪印、日本ハム、東京電力等々企業活動は社会のためという責任感がまったく無い。
農水省、外務省、国土交通省等々の官僚は国民に本当のことを話そうとしない。嘘八百の国会答弁を平気でする政治家の嘘、田嶋議員の離党に見られる選挙制度の欠陥、国会ではなにを議論していたのでしょうか。北朝鮮の「まったけ」論争みたいなことばかりやって、その場限りの党利党略で本当に国家のため、国民のためという感覚が全く無い。これでは企業も国も信用出来ない。当然に株価も下がる、景気は停滞する、選挙の投票率は上がらない、消費は増えないと悪循環が繰り返される。
補正予算などいらない。企業と政府は嘘をつくな!国民を誤魔化すな、悪いことをするな、これが一番の景気対策だ。
今、世の中で一番信用出来るのは不動産業者かも知れない?????。
(H14.10.12)

■不動産なんでも相談様変わり
不動産に係わる相談が最近は売主側の相談が増えている。
不動産市況の停滞に伴って仲介物件の売却が思わしくないため、媒介契約の期間内に売却出来なったり、いったん契約が成立しても解約になったりするのが原因で、媒介契約が解除になったのに特別広告費や測量費をなぜ売主が支払わなければならないのかや手数料だけは取られたなどの相談が増えている。
これらは物件がうまく売却出来た場合にはほとんど問題とならなかったが、売却できないケースが増えるにつれ、売却できていないのに、これらの費用までなぜ支払う必要があるのかという相談が増えている。
つい不動産業者まかせになる売却について、売主と買主間の売買契約書だけでなく不動産業者と交わす媒介契約も充分に内容を吟味してから締結しよう。
(H14.10.4)

■住宅ローンで悩む人に朗報?
紙幣が新しくなるとのことである。その交換レートが新貨の1万円を旧貨の1万2千円にするという案があるという。貨幣価値を下げてインフレに持っていこうという考えである。バブルの時代に購入した住宅ローンを抱える人たちにとっては朗報ではあるが・・・。
またアメリカでは住宅価格が値上がりしているそうである。企業の不信感と不景気でこれまで個人が資産と考えていた株に信頼がなくなり、不動産の方が資産としてはより安心ということらしい。
公表される地価はまだ値下がりが続いているように見えるが、徐々に反転の土壌ができつつあるのではあるまいか。
(H14.9.29)

■地球に優しい不動産取引?
本来、土地というものは地球上の万物共有のものであり、一部分とはいえ個人が独占すべきものではない。とはいえ地球上で生きていくには土地を使用して生活していくしかない。 地球に優しくできるだけ公平に使う必要がある。土地は地球から借り入れていると考えた方が自然である。そしてそういう考え方のほうが環境を大事にするし、違法で勝手な工作物を作ることもできなくなる。
社会主義国の中国では土地の私有が認められていないことは、よく知られているが最近は土地の使用権を売買する不動産取引が増加しているそうである・・・・。
(H14.7.15)





■土地白書
国土交通省発表の平成13年度版土地白書では、「土地は預貯金や株式などと比べて有利な資産か?」という質問にそう思うと答えた人はH12年度34.2%でH6年度61.9%と比べると約半数になっており土地を保有する理由も「地価上昇による値上がりが大いに期待できる」と答えた人もH7年には78%いたがH12年では12.3%まで減少し、意識上は土地離れがすすんでいる。
一方、現在の住居になんらかの不満を持っている人も50%前後いて、将来住み替えを考えているという人は、40歳以下では半分以上もいる。また、土地は物理的に滅失することがないので資産として有利と考えている人も依然として多く、土地に対する現実の意識と期待に迷いがあるように思う。
信頼できない政治(政治家)と利益優先の企業(経営者)と日本的風土に於いては、不動産はいずれ値上りし、資産としての有利性は将来も変わることはないと考えるのが妥当か。(H14.6.9)

■不動産業を廃業しました
不動産業を開業して十年。いろいろあったけど大変難しい仕事で常に緊張を強いられる仕事であったように思う。宅建業法、都市計画法、税法など法律は毎年のように改訂されているし、広告表示などはいつも気にかけていなくてはならなかった。
お客様との応対も気を使うところだ。特に売主は「高く売れればそれでよい」という人が多く、価格査定で物件の欠点を告げると不機嫌になり、場合によっては仲介させてもらえなくなることもあった。一方で買主には物件のPRと併せて欠点や問題点は正確に伝えなければ後でトラブル発生!ということにもなりかねない(法律で告知義務が定められていないものまで言わなくてもよいと間違って考えている不動産業者もいる)。
売主のいないところで買主に欠点を話しておくこともたびたびあった。
この十年いろいろな人と出会え、人間模様の面白さと難しさが体験できたようにも思う。(H14.5.12)

■続々と出てくる偽装表示
先月の当コラムで産地偽装は牛肉だけではすまない。続々とでて来るだろうと予測したが、まさに今、牛肉に限らず鶏肉、豚肉、生姜などなど数限りなくやられているのが実体であるのが明らかになった。
不動産広告では「不動産公正取引協議会」などから偽装表示(不動産業界ではこれを「消費者に誤認を与えるような表示」という)を行わないよう厳しく指導されているが、実態は多くの違反広告がみられる。
日本人には自分さえ良ければという体質が蔓延している。地元の利益代表みたいな国会議員も悪いがそんな人間を選挙で当選させてしまう国民の側にこそ問題の本質がある。「ムネヲ」的考え方の人間を造ってしまうことが悪いことと思っていない人たちが多すぎる。(H14.3.17)

■ハイパーインフレ時代がやって来る
国の借金は650兆円、年間税収は約50兆円、国債発行額は30兆円。つまり収入の10倍以上の借金を抱えて、全く返済の目途が無い。これを解決する方法はたった一つ、紙幣をどんどん増刷して超インフレにするしか無い。すでに消費税や発泡酒などの増税の動きに見られるように政府は徐々にインフレに誘導している(調整インフレ)。庶民が気がついたときには預貯金の価値が半分に目減りしているハイパーインフレがやってきているかも・・・。
不動産屋の我田引水では無い。預貯金よりは今こそ金や不動産などの資産保有が正解と思うがいかがでしょうか。(H14.1.9)

■不動産不況はさらに続く?
平成13年は全く良いとこ無しの一年でした。
今年こそはと期待したいところですが、あいもかわらず聞こえて来る話は厳しいことばかりです。景気が回復するにはまだ3年から5年はかかるという人もいます。志摩地方の不動産は都会の動きの一二年遅れのため最低でも5年先になるだろうといわれています。耐えて待つしか手は無いのか・・・。
(H14.1.1)

■住宅販売もデフレ時代
今日の中日新聞の記事の見出しである。デフレ時代に併せ坪単価25万円台の「超低価格住宅」が現れたというのである。また、ある新聞ではマンションの床スラブのコンクリート厚や一戸あたりの専有面積のレベルダウンで価格を抑える傾向が見られるようになってきたという。
デフレに伴って、20年ほど前に多くあった欠陥住宅や欠陥マンションのように品質低下にならなければいいのですが・・・。(H13.12.22)

■超超インフレ時代がやって来る
今や景気はデフレスパイラルの入り口にあるとも突入したとも言われている。
デフレスパイラルが終わったそのあとには超円安にみまわれ、輸入物価が急騰し超超インフレ時代が来るのだそうだ。
対策として金や不動産などの資産保有がよいといわれている。
資産購入の場合は金はともかく不動産はバブル時代のようにどんな物件でも不動産ならよいというのではなく、人それぞれに合った価値のある不動産を購入することが大切です。
(H13.12.16)
■東南海地震
東南海地震が今後、30年以内に発生する確率は50%、伊勢志摩地方でも震度は6弱以上になる可能性が有るとのこと。
海の近くの不動産を紹介したときによく質問されるのが「地震のときの津波」のこと。「絶対に大丈夫です」といってほしいのかも知れませんが無理な話。その時は一目散に逃げてくださいということにしています。(H13.12.9)

■ペット受難時代
先日の新聞に動物愛護センターに持ち込まれる犬や猫のペットの数が急増しているニュースがあった。
このところの不景気のため住宅ローンの返済に困り折角手に入れた庭付きの一戸建てを売却せざるを得なくなって、ペット不可のマンションや借家に移転している人たちが処分に困ってセンターに持ち込むとのこと。
センターに持ち込まれたペットは里親がみつからないと数日で処分される。不景気はペットにまで及んでいる。(H13.11.20)

■住宅金融公庫
住宅金融公庫の廃止・民営化の議論が盛んである。
住宅金融公庫が廃止されると資金の借り入れが難しくなって住宅需要が減るといわれているが、公庫の利子は他の金融機関と比較して必ずしも一番低いわけでもないらしい。また、中古の田舎不動産ではほとんどの場合、金融公庫の借り入れ対象にはならない。
ライバルであるはずの銀行がその手続きを代行しているのも納得がいかない。
金融自由化後も本当の競争をしていない銀行に利下げ競争させて公庫は廃止したほうが国民のためにはメリットが大きいと思うがどうだろうか。
こんなことを書いたら不動産業界から締め出しを喰うかもしれないと思いつつ・・・。(H13.10.25)

■調整インフレの準備?
塩爺こと塩川財務大臣がインフレターゲット(調整インフレ)は経済を狂わし歯止めがきかなくなるので危ない。と導入をけん制する一方で「インフレターゲット」という言葉はいけない、「物価調整」というほうがよいとは??
なにかを実行しようとするときは必ず一方で慎重意見が出る。いづれにせよ景気がこのような状況の中では、調整インフレは時間の問題か。(H13.8.22)

■都市の商店・百貨店の売り上げ増加
都市の商店、百貨店の売り上げが増加している。原因は都市部の地価下落により新築優良マンションが増え購入し易くなって、以前地方に出ていった人たちの都会への逆Uターン現象で人口が増加してきたためらしい。
また、地価下落に伴って新店舗の進出が容易になって商店街の活性化と売り上げ増加の追い風になっている。景気回復は間近い?。
(H13.7.30)

■調整インフレ
日銀総裁が調整インフレ策はやらないと言明した。これまで一部の経済評論家が言ってきた調整インフレの実施について、最近は政府与党の中にも実施すべきとの意見が多くなってきたため、それを否定する発言らしい。
今まで、金利の上げ下げの話が出てくると決まって日銀がそれを否定し、そしてその数ヶ月後にはそれが実施されるのが常だった。今回も日銀が否定せざるを得ない状況になってきたということは調整インフレ策の実施が近いということか。株と不動産は買い時に入った?(H13.7.20)

■不動産取得税減額ミス
三重県四日市県税事務所で不動産の購入意志決定に深く関わる不動産取得税の減額ミスがあった。
税金に関する法律はほとんど毎年変更があって解りにくい。しかし税専門の担当部署でミスが起こるようでは、問題である。 重大なミスにも関わらず業界もマスコミも関心が薄いように思えるのはなぜ?。
(H13.6.28)

■都市回帰
最近、都市部では地価下落にともなって比較的購入しやすくなったマンションの購入者の中に中高年の人が多くなってきたそうである。。一時はIターンUターンで田舎へ出て行った人が加齢とともに生活便利な都会への逆Iターンが起きている。
定年後、田舎暮らしを求めて伊勢志摩に移ってきた人の中にも10年程暮らしてから息子や娘が住んでいる都市部へ帰ることになったという人が多くなってきたように思う。
(H13.5.12)

■ネットオークションについて
最近、ヤフーなどのネットオークションに不動産物件がたくさん出るようになりました。
しかし、アクセス数はあっても 入札はほとんど無いようです。問題はオークションで示される最低入札価格が相場価格と比べて有利かというと そうでも無いということです。
なぜかというと不動産業界の常識としてすぐ買い手がつきそうな優良物件はオークションなどには出さず、 自社内で取引を成立させるよう努力します(本来は、専任媒介契約とした場合は情報を公開する義務があるがあるのですが・・・)。 業者としては売り手買い手の両方から手数料をもらえるからです。それが難しいとなったとき、 ほかの業者に情報を公開して買い手を探してもらうことになります。それでも売れないとき初めて、 ネットオークションなどや物件情報誌などに載せます。
そもそもオークションは安い価格から始まって本当にほしい人が落札するのが 望ましいのですが、不動産に限ってはその原理がうまく働かないのではないでしょうか。 もともと売れそうにないものがでてくるのが不動産のオークションか。(H13.1.1)

■価格査定
「売り物件求む!価格査定無料」という広告にだまされてはいけない。「価格査定」を有料でやる不動産会社などないのである。
駐車場などのように有料のものがあるから、対して無料のものがあるのであって、もともと「価格査定」は不動産鑑定士に依頼しておこなう「鑑定評価額」などとは違い有料でやるべきものではない。
不動産業者が示す査定価格は、売り安さを優先する。事例地を参考に査定した価格はたいがい売り主にとって不満足である。
そのため値付けは売り主の意見が採り上げられることが多い。
また、価格査定のマニュアルを使って算定した根拠を見せても納得する売り主などいない。
したがって、まじめに根拠の示せる「価格査定」をやる不動産会社もほとんどないのである。
(H13.1.19)

■新古住宅
不動産広告では「新築住宅」という場合「建物が建築後一年未満であって、かつ、未使用である」という意味で用いることと「不動産の表示に関する公正競争規約」に定められている。
不景気が続く昨今では建築後一年経っても売れ残っている住宅やマンションが多数あります。これらは 未使用であっても「新築」という表現を使ってはいけないことになっています。
また建築後二年未満程度のものは、あえて「中古」という表現は使わなくてもよいとされています。実体は新築となんら変わりが無いことから、あいまいな表現方法でかえって消費者には理解しにくいようです。
自動車に「新古車」というのがあるように、これらの不動産も「新古住宅」とでも呼べばよいかも知れません???。
(H13.1.28)

■不動産投資信託。
個人の金融資産を不動産市場に取り込み不動産の流動化を図るために不動産を証券化して販売すること。
日本人は土地に執着があるから必ず売れ、不動産市況が活性化するということのようであるが、はたしてそうであろうか、証券化すればそれはもう土地ではないのである。新しく作られる投資法人が儲けるだけのような気がする。
(H13.4.24)




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