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知って得する不動産取引の基礎知識−田舎不動産を探す 理想の田舎不動産を探す

今、田舎暮らしを考えている人達が増えています。ブームに乗って(?)数多く発刊されている「田舎暮らし」をテーマにした書籍やインターネットサイトには、成功者の体験談や理想のふるさとのレポートが掲載されており、 田舎探しをしている人たちの夢と希望を膨らませています。
 理想の物件を得るためには田舎で何をやりたいのか、どんな田舎暮らしを求めているのか、週末利用の別荘として使いたいからか、終の棲家として考えるのかなど目的をはっきりさせて物件探しをするとともに、併せて田舎不動産専門の業者にするか別荘専門の業者にするか、あるいは市町村の公営住宅にするかなど不動産業者の選び方も違ってきます。

■ 中古物件はエコライフ住宅 ■ 複数の業者に問合わせる ■ 荒れた中古住宅 ■ 名前と住所は隠さずに
■ 希望と予算はハッキリと ■ 別荘管理人は業者にあらず ■ 見学は事前連絡 ■ 見学は全員で
■ 何がしたいか目的を絞る ■ 田舎不動産は地元業者に ■ 頼れる営業マンとは ■ 免許番号は大きいほうがよい?
■ 競売物件格安か ■ 農地の購入は慎重に! ■ 田舎不動産の非常識

中古物件はエコライフ住宅中古物件はエコライフ住宅


 住宅のリフォームは建物の寿命をのばし膨大なゴミを減らし、環境にやさしく資源を節約するエコライフ住宅です。日本の住宅の平均寿命は約30年といわており、イギリスの約半分だそうです。
 地球環境の大切さが問われている今、住宅を新たに購入しようとする方は、中古住宅を見なおしてリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。リフォームと建て替えの価格差も資源の高騰と技術の進歩によって逆転しているともいわれています。既に一部の大手住宅メーカーが手がけている基礎と構造を残してリフォームする住友不動産株式会社「新築そっくりさん」などはエコライフ住宅として積極的に取り入れていきたいものです。
 そしてリフォーム時には設計図面や建築確認申請書の保存が大変重要になります。中古住宅の購入時にはこれらの書類が保存されている物件を優先的に選ぶのもポイントの一つです。

問い合わせは複数の業者に複数の業者に問合わせる


 田舎不動産を探すときには、一つの不動産業者だけでなく複数の業者に尋ねてみる方がよい。
現在は不動産業界でもIT化が進み、売却物件はインターネットの不動産検索システムに登録され、 情報の共有化が行われています。また、売主の方も、できるだけ早く売却したいために複数の業者に媒介を依頼するのが一般的です。そのため複数の不動産業者から同じ物件を紹介されるということもあります。
 しかし、残念ながら不動産検索システムにはすべての物件が登録されているわけではなく、「一般媒介契約」では不動産検索システムに登録する義務が課せられていません。このため あえて公開されていない物件もありますから、いくつかの不動産業者を尋ねてみることも必要です。
 この場合気をつけたいのは、他の業者にも依頼して物件を探しているということを、遠慮なくその業者にも伝えることです。 同じ物件を紹介されて時間を無駄にしたり、トラブルの原因になることを避けることができます。

荒れた中古住宅室内が荒れた中古住宅


 中古住宅は水道や道路関係などライフラインができあがっていて、土地を購入してから住宅を建てる場合よりも、お買い得という一面がある一方いろいろと問題も多くあります。
 物件見学のときは建物の間取りや外見だけでなく、室内の状況を十分チェックしましょう。売主が 引っ越したあとも家具が乱雑に放置されていたり、障子や襖などが異常に破れていたり、ゴミが散乱しているなどがよくみられます。このような物件に住んでいた前の住人は、普段から建物を大切に扱っていない人が多く、普段の生活にも問題があったことが容易に想像できます。
 こういった物件は購入後、瑕疵が発見される場合があります。購入するときはできるだけ売主と会う機会を多くして良い意味で売主の人柄を見極めて下さい。 家とともに先住者の人柄も一緒に購入するという気持ちで。

名前を言わないにはワケがある?名前を言わないのは相手に失礼だけではない


 個人取引、仲介取引にかかわらず売主や業者に資料を請求する場合、自分の名前や住所を伏せて問い合わせされる人がいます。不動産というのは電気製品や 食料品のようにメーカーで製造しているのとは違い、それぞれに所有者がいて個性やプライバシーがあります。自分の名前を伏せての問い合わせや資料の請求はハナから貴方を信用していませんといっているようなものです。
 特に個人売買の場合は必要以上に気を遣う必要はありませんが相手に失礼にならないように真摯に問い合わせするようにしましょう。
 また、仲介取引においても、あとあとの「しつこい」セールスのことを嫌って名前を伏せて問い合わせる場合がありますが、不動産業者は売主の財産が損なわれることの無いように、そしてプライバシーの侵害などが起こらないように気を使わなければならないことになっています。 業者は商売ですから、お客には常に真剣になって良い物件を世話しようとしていますが、どこの誰だか解らない人には、 詳しい説明や資料を渡すことを躊躇することになります。
”お客様(買い手)は神様ですが、同時に、売り側のお客様も神様です。”
あとのフォローはいらないということでしたら、その旨伝えておくことをお奨めします。不動産業者もそれなりの対応ができます。それでも「しつこく」電話をしてくる業者は、あまり良い業者とはいえません。きっぱりと断りましょう。

予算ははっきりと伝える希望と予算ははっきりと伝えましょう


 物件探しにあたっては、どんな暮らしをしたいのか、どんなイメージの物件を探しているのかを不動産業者に的確に伝えることが必要ですが、 頭の中で描くイメージは人それぞれで、それを正確に伝えるのは至難のワザです。業者はアンケートを取ったり、そこで何をやりたいかなど、できるだけ多くの希望を具体的に聞いて、 数ある物件の中でどんな物件を紹介したらよいのかを考えます。
 購入者からするとプライベートなことをあまり他人に話したく無いものですが、自分にあった物件を紹介してもらうためには、最低限の希望を伝えることが必要です。
 特に予算は大切で、自分のイメージがうまく伝わらないときに、 「これぐらいの価格で探している」と伝えることによって業者は第一段階として予算にあった物件を紹介します。 それが不満足の場合にも業者は、 その意見を聞いて次に希望に近い物件を紹介することが可能になります。
初めから予算を伝えると「ぼったくられるのでは」などと云われる方がいますが、売主とは価格を決めて媒介契約を締結していますから、 価格の入ったチラシや資料をキチンと作成している不動産業者では、そのような心配はありません。チラシや資料の無い物件を見せられた時は要注意です

別荘管理人別荘管理人は不動産業者ではない


 別荘地やマンションの管理人は不動産業者ではありません。 ましてや物件の案内は 管理人の仕事ではありませんから、それで報酬を得ているわけでもありません。
管理人には別の重要な仕事があります。単独で見学をすると管理人に迷惑をかけることになります 。 物件見学は、必ず事前に連絡をし、個人売買の場合は売主と充分に打ち合わせをして、仲介取引の場合は不動産業者の立ち会いを求めるようにしましょう。 案内だけで報酬を取る業者はおりません。
 時々、管理人が代理人のような顔をして、物件を見せたりして斡旋する場合がありますが、ブローカーと同じで宅建業者としての責任が無く大変危険です。
(管理人が不動産会社の社員の場合もありますが、一般に新規販売中のもの以外は社員であっても管理業務専門の場合がほとんどです。)

事前連絡が大事現地見学は必ず事前に連絡を


 物件見学は事前に連絡をしておくとゆとりをもって案内してもらえます。
 個人直売物件の場合はプライバシーにも気を使う必要があります。仲介取引の場合は始めに案内した物件がもう一つ気に入らなかった場合などに、より希望条件に近い他の物件の案内も、行き当たりばったりでなく事前に準備ができます。 最近は 、仲介物件では、売主も数社に媒介依頼をしているのが常識になっています。
建物付きでは、鍵を数社で持ち回りすることもあります。突然案内を頼んでも鍵の準備が間に合わないことも 。また買い換えの場合には居住中のものが多く、 事前に連絡しておかないと不在で内部見学ができないということにもなりかねません。 折角案内してもらっても内部をみることができないのでは充分に検討も出来ないことにもなります。
 また、田舎の山林や 原野の物件は目印になる建物などがなく、 単独では物件を特定できない場合があります。境界の位置や、水道の配管が前面道路まできていないとか、 造成工事は売主で負担するなど物件には現場でいろいろ説明を聞かないと解らないものが多々あります。
個人売買、仲介取引に係わらず、物件について正確な情報を知ってこそ、正しい判断と比較ができ、本当に良い物件を見つけることが可能になります。

見学はみんなで物件探しは家族全員で


 初めは自分一人で見てから気に入ったら家族を連れて見学するつもりという人は、たいてい自分の夢を強引に実行しようとしていて、家族は反対しているか、あまり乗り気で無いときです。こういう場合、案内する担当者もその辺を微妙に感じ取れることがあってあまり良い感じは持ちません。ましてや他の物件の案内を しようなどとはけっして思わないものです。
 不動産には一つとして同じものは無いわけで、当然、家族といってもそれぞれ好き嫌いがありますから、みんなで見学して意見を出し合うことが理想の物件探しといえるのでは。

購入の目的は?何がしたいか目的を絞る


 冬、雪の降らない気候温暖な地方で海が見えて、畑もやりたい、土地は最低100坪、 価格は掘り出し価格、当面は別荘として使っていて将来定住したいので交通の便が良く、そして管理費のかからない 別荘地でない所で隣家は500メートル以上離れているところ・・・こんな希望ははっきり言って夢です。
 夢の田舎暮らしを実現しようとするとこうなるのかもしれません。不動産を購入したい と思っている人のほとんどの人が初めはただ、漠然と夢の田舎暮らしがしたいと考えて 物件探しをしています。
海が見えるところを案内すると、津波の心配はありませんか。風は強くないですか。畑のできる山里の土地を 案内すると寂しすぎる。台風は大丈夫ですか。などと現地に立つといろいろなことが不安になるものです。
 物件にはいろいろな顔があります。自分がそこでなにをしようとしているのか目的をハッキリ させて不動産業者に伝えること、そして万人に100%満足できる物件は無いということを念頭に置いて物件探しをしてみて下さい。。

不動産業者は地元地元業者に田舎不動産は地元の不動産業者に


 田舎の不動産は地元の有力者に紹介してもらうと、格安の物件が手に入るとよ く耳にしますが本当にそうでしょうか。
 ほんの少数の人の成功例を除いて、大半の売買ではそうはうまくいかないのが現実です。購入者がそう思い込んでいる場合が多く、詳しく 聞いてみると「ほんとにそうなの」と言わざるを得ない必ずしも格安の物件とは思えないものを購入している場合があります。
 もちろん不動産というのは、一つとして同じ条件のものがあるわけではなく、 購入する人の価値観によっても善し悪しは、相当に違ってきます。Aさんにとっ てあまり良いと思われない物件であってもBさんには理想の物件ということもあ るのです。
 気をつけたいのは、格安の物件を紹介してもらったからと、仲介料並みの謝礼をする場合です。その一方で売主からも二重に謝礼をもらっているというのがあります 。これらはすべて売買価格に上乗せされているわけですから、決して有利とはい えません。領収書のもらえない謝礼金は取得費用とはならないため、将来の売却時にも不利になります。
 また、こういった人が仲介に入った場合は不動産に関する法律的知識と取引後の責任がないため、希望の大きさの建物を建てることができなかったり、境界のトラブルが発生したり、購入後にいろ いろと問題が発生しさらに費用が必要になったりすることがあります。
 取引に不安がある場合は地元の不動産業者に売買の仲介を依頼しましょう。

悪いことも説明する営業マン物件の悪いところも正直に説明する営業マンを


 不動産の仲介取引が誠実に行われるかどうかは、営業マ ンの個人的な資質によるところが大きく影響します。
多くの営業マンはまじめで誠実な取引に努めていますが、中には、売主にいわ れた売却価格より高い価格で買主に売りつけ、その差額を自分の懐に入れる営業マンがいます。 いったん買い取りして売主として売却する(買い取り仲介といいます)のと違って、仲介としてこれを行うことは詐欺と言われてもしかたありません。売主、買主ともに大手の会社名が入った領収書や物件説明書によってすっかり 騙されてしまうことがありますが、ほとんどの人は騙されていることさえ気がつ いていません。
 大手業者だからといって信用するのではなく、ほんとに良い営業マンかどうかを見極めることが大切です。 歯の浮くようなお世辞や買い手の言動に調子を合わせたり、お買い得物件だと紹介したりする 営業マンには気をつけましょう。むしろ良い営業マンは物件の悪いところを正直に説明 するので不愉快な感じさえするものです。

免許番号免許番号の( )内の数字は大きい方が営業期間が長い


 不動産業者を選ぶなら、免許番号の( )内の数字の大きい会社を選べと不動産関連雑誌などに書かれています。
 免許番号の( )内の数字は免許の更新毎に番号が一つ増えていきます。 免許の更新は3年に一回(平成8年以降の更新から5年に変更)ですから3番号の業者は最低でも6年以上は営業しているということになります。
 免許の取り消し処分を受けると新たに免許を取り直すこととなりますから、そ ういう意味では番号の大きい方が営業期間が長いといえます。
但し、免許の取り消し処分を受けるのは、相当な(悪質な)事由の場合であって、多くの 場合の違反や取引主任者の処分などでは免許の取り消し処分を受けることはまず ないと思われます。( )の数字の大きい老舗といわれる大手の不動産会社のトラブルや違反などが新聞等でよく取りざたされているのをご覧になったことがあるでしょう。したがって、業者選択の一つの要素かもしれませんが、これだけで信頼できる業者と思うのは危険です。

競売物件競売物件は狙い目ではない


 不動産関係の雑誌等で競売物件は格安でお買い得という記事を見かけます。
価格は確かに一見 安そうですが、不動産鑑定士が諸々の条件を加味して評価しています。安いのは それなりに理由があると考えなければなりません。 特に建物付きの物件では債務者が占有していたり、土地の上に対象外の固定物があったりする物件は要注意です。落札後も立ち退き請求など手のかかる物件であったりすることが あります。
 また、競売物件は概ね現況のまま引き渡しということになるので、なかには境界がはっきりしていなかったり、公道へ通じる道がなかったりする物件もありま す。 もちろん物件説明書には、それらのことが書かれてはいますが、競売物件の場合は仲介物件を購入する場合と違って、それを解決す るのは購入者自身だということを肝に銘じて入札しなければなりません。

農地は慎重に農地の購入は慎重に!


 本気で農業をやるつもりなら、必要な農地の面積分を買い増ししたり、借地し たりすれば良く、一旦、仮登記して、3条許可が出れば本登記するという方法で ほとんど問題はないでしょう。
仮登記で農地を購入しておいて、宅地化しようとする5条申請の場合について は、許可が出れば本登記すれば良いのですが、そこが市街化調整区域だったり、 農業振興地域だったりすると簡単には許可がおりません。 それでそのままやむを得ず、仮登記のままにしているという場合があります。
また、許可が得られたとしても、後の本登記は元の売主の印鑑証明書が必要になるなど、本人だけでは手続きができません。さらに、めったにありませんが、 仮登記がついていても、契約上は元の売主は第三者に売却することができるとい うこと、また差し押さえを受けたときには対抗力がないということなどがあります。
こういうことから、仮登記だけで売買契約の決済をしてしまわない方がよいと いうことになります。その辺の事情をよく調査してから購入することが必要です。

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