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知って得する不動産取引の基礎知識−仲介取引不動産の売却手順 知って安心!不動産売却手順(仲介取引)

売却依頼〜媒介契約締結
1.不動産業者へ売却申し込み
物件の所在地、種類、面積、所有者、権利証、建築図面、固定資産税等納税証明書、管理規約(マンションや別荘)等の資料を準備して売却の媒介を依頼する。
2.査定価格の決定
不動産業者は物件の現地調査をして資料と現況などを照合し、価格を査定する。査定価格をベースに相談して実際の売り出し価格を決定する。自分でも”新聞折り込みちらし”や公示地価等を参考にある程度の目安を決めておくと良い。ただし売主はついつい贔屓目にみて高く価格設定しがちなのでよく相談する。
3.媒介契約を締結する
売り出し価格や条件が決まったら不動産業者と媒介(仲介)契約を締結する。媒介契約には@一般媒介契約A専任媒介契約B専属専任媒介契約の三種類があるので売却の緊急度や所在などを勘案してどれにするか決める。
本当にあった不動産トラブル相談事例3(媒介契約と仲介手数料に関すること)参照
 


営業活動の開始〜決済・引き渡し
4.営業活動の開始
不動産業者は媒介契約を締結したら折り込みチラシなど広告・営業を開始。
契約の種別により不動産流通機構のコンピューターに登録し、また反響状況などを定期的に報告する義務を負う。見学希望者があった場合は売主に連絡し日程等を調整する。
5.購入希望者があった場合
購入希望者があった場合は、不動産業者はその希望内容等を売主に連絡し価格を含め諸条件を調整する。
6.売買契約と手付け金
諸条件が合意できた場合、不動産業者は物件説明書(重要事項説明書)を作成し、購入希望者に説明する。購入希望者が購入を決定すると業者の仲介で売買契約を締結する。
契約時に売主側で必 要なもの。
・印鑑(このときは認印でも可)
・手付け金領収書(通常、売買価格の10%。通常、業者が準備してくれる)
契約書印紙
媒介手数料(規定料金の半額、但し停止条件付きの取引の場合は決済時に全額まとめて支払うほうが安全)
このとき受領した手付け金は買主にローン等がある場合は後にローン不成立で返還しなければならなくなることもあるので注意。
7.決済と引き渡し
購入者の銀行ローン等の支払い準備が整いしだい(一般にローン不成立となった場合は契約を白紙撤回)、あらかじめ予定した事務所等で司法書士同席のもとで所有権移 転登記の申請手続きのための書類の確認を行い残代金を支払ってもらって決済。なお、売主に残債があった場合は、銀行ならびに司法書士と打ち合わせ抵当権抹消のための書類等も準備しておく。物件を再確認し引き渡しをする。
決済時に売主側で必要なも の。
・印鑑(このときは必ず実印)
・印鑑証明書
・登記済権利書
・残代金領収書(業者が準備。個人取引の場合は自分で準備する。)
登記関係諸費用 (以前に住所変更や相続があった場合の変更登記)
・ 媒介手数料(規定料金の半額−残金)
住所変更や権利書紛失などがあった場合はこれ以外にも書類や費用が必要となる場合があります。


<制作・著作> エコライフ住友

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