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知って得する不動産取引の基礎知識−仲介取引不動産の購入手順 知って安心!不動産購入手順(仲介取引)

資料請求〜現地見学
1.物件資料を要求
物件を特定していない場合は、土地か建物か、地域、広さ、定住か別荘か、予算などできるかぎり詳しく不動産業者に希望を伝え該当する物件があれば資料を送ってもらう。
希望に近い物件もないのに適当に資料を送って下さいと頼むのはルール違反。
2.検討
資料では解らないことなどなんでも質問確認し自分勝手に解釈しない。希望にあわないときは再度、資料請求してみる。自社以外の物件を国土交通大臣指定「不動産流通機構」のコンピューター等で検索してくれる。
3.現地調査
物件の現地見学は前日までに見学希望日を知らせる。売主の中には事情があって売却する人もいます。単独で行って近所で訪ね回ったりしないようマナーを守りましょう。
別荘地やマンションの場合も一般に管理人は不動産業者ではありません。 ましてや物件の案内は 管理人の仕事ではありませんから、それで報酬を得ているわけでもありません。管理人に迷惑をかけることになります。
現地見学のあとは後日(とりあえずは2・3日以内に)、必ず検討結果を連絡するのがマナーです。  
購入希望〜決済・引き渡し
4.購入希望
希望の物件があれば、とりあえず意志表示をしておく。但し、購入申し込み書などへのサインや申し込み金の支払いは慎重に検討してからにしましょう。購入申し込み金は交渉の優先権を確保するためであり契約に至ったときは手付け金の一部とし、契約に至らなかった場合は原則、即時変換されます。
購入申し込み書には支払った申込金の目的と返還方法などを必ず記載してもらい、二部のうち、一部を不動産業者、一部を購入希望者が保持するのが一般的です。
5.重要事項説明と媒介契約
ほぼ購入となった場合は登記簿謄本、公図を添付した「重要事項説明書」で物件に関する説明受けます。
また、このとき不動産業者と仲介の依頼と承諾を確認するため媒介契約を締結します。
さらに売主から告知されたことがあればどんな内容がなのかを聴き、現況を確認しできれば文書に残し必要なら売買契約書にも記載するよう申し入れします。
本当にあった不動産トラブル相談事例4(媒介契約と仲介手数料に関すること)参照
本当にあった不動産トラブル相談事例5(重要事項説明書と瑕疵担保責任に関すること)参照
6.売買契約と手付け金支払い
現況についての売主からの告知を確認し、瑕疵担保責任の取り扱い(期間、費用負担割合等)等が契約書に記載されているかどうか確認します。銀行ローン等がある場合はローン不成立となった場合は契約を白紙撤回とする契約条項を必ず入れておきます。併せて融資を受ける銀行名も記載しておくと良い。
協議が整って購入を決定すると売買契約を締結し、手付け金を支払い(手付け契約の場合)ます。
本当にあった不動産トラブル相談事例1(売買契約書に関すること)参照
契約時に必 要なもの。
・印鑑(認印可)
・手付け金(通常、売買価格の10%位が適当)
契約書印紙
媒介手数料 (規定料金の半額・個人取引の場合はありません)
契約締結後、ローン等がある場合は速やかに申し込みをします。
7.決済と引き渡し
売主の引き渡しの準備ができ、また、銀行ローン等がある場合は銀行の融資準備が整ったところで、現況について物件を再確認し、あらかじめ予定した事務所等で司法書士同席のもとで所有権移転登記の申請手続きの確認を行い残代金を支払って決済します。
決済時必要なも の。
・印鑑(認印可・抵当権設定などがある場合は実印がいる)
・印鑑証明書(抵当権設定がある場合必要)
・住民票
・残代金
登記関係諸費用 (司法書士の報酬含む)
媒介手数料 (規定料金の半額)



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