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誰にでもできる不動産取引−個人売買の購入手順 誰にでもできる個人取引購入手順

個人売買物件を探す

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1.物件を探す
@インターネットの個人売買物件を掲載している不動産物件情報サイトを利用する。A親戚・知人などの人づてで探す。B地元の人に直接、売物件は無いか聞いてみる−などのほか田舎暮らしをテーマにした雑誌で個人売買物件を掲載しているものもある。
個人取引ではないが、自己責任で物件を購入できる裁判所の競売物件がある。第三者占有などの自己解決が困難な物件はできるだけ避ける。難しい条件さえ無ければお得な買い物といえる。  

 田舎の不動産取引ではその地域独特の慣習やルールがある場合があります。
 →知らなかったではすまない田舎不動産の非常識
売買物件の売主に連絡する

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2.売主に問い合わせる
陽当たりや土地の形状、交通手段など概略を電話やメールで問い合わせる。
なお、売主は不動産業者ではないので、登記簿謄本や測量図等は原則としてこの段階では準備できていない場合が多い。プライバシーに関わる場合もあって無理に請求するのはルール違反。
現地を見たい場合にはどうすればよいかを確認しておく。現地確認は特に遠隔地でないかぎり売主に同行してもらうよう依頼する。
売買物件の現地確認



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3.現地確認
土地の境界は必ず確認する。境界は立木などでなく境界杭または図面と合致しているブロック塀などでないと危険。建物等はパンフレットや設計図面を見せてもらいながら説明してもらうとよい。
また、不法投棄された車や埋設物がないか確認する。建物の老朽化やシロアリ、設備の劣化状況は必ず確認しておく。資料では解らないことなどなんでも質問確認し自分勝手に解釈しない。
ほぼ納得できる物件となったら、本格的に「物件調査」を行い、現地見学は必ず二回以上行う。 個人取引の場合はすべて自己責任であることを肝に銘じておくこと。
 現地見学のあとは後日(とりあえずは2・3日以内に)、売主に対して必ず検討結果を連絡するのがマナー。購入しない場合でもその旨を伝え、買う気があるような曖昧なことは絶対に言ってはいけない。
事前に見学の希望予定日を知らせ立ち会ってもらえるかどうか確認する。売主の中には事情があって売却する人もいる。単独で行って個人的な事柄を近所で訪ね回ったりしないようマナーを守ろう。
建築確認申請 関係や道路関係、水道および排水関係については、行政の法律や指導内容が時間の経過とともに変更されることが多いので売主の説明を鵜呑みにしないで自分で確認することが大切。
本当にあった不動産トラブル相談事例6(・・・物件調査と瑕疵担保責任に関すること)参照
売買価格・取引方法の交渉

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4.交渉
「物件調査」を行い概ね物件に納得できれば、引き渡しの条件や価格について交渉する。
立木や付属物、建物に補修が必要な場合にはその取り扱い、また瑕疵担保責任等について交渉し取り決める。
すべての事が納得できてからでないと契約してはいけない。購入申し込み書などへのサインや申し込み金の支払いは慎重に検討してからにし、できるだけ避ける。やむを得ず支払った申込金などはその目的と購入取りやめとなった場合の扱いを領収書等に必ず記載してもらう。
個人取引の場合は自分ですべて行うこととなるので値引きの駆け引きなども場合によっては必要となる。
時には思い切って決断しなければならないことも。ただし、それが運命の分かれ目になることもあるということを自覚しておく事が必要。
売買契約書の作成

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5.売買契約書の作成
売買契約書は通常、物件の所有者で状況の把握ができている売り主が作成する。
売主の作成した売買契約書(案)を確認し必要なら交渉して修正をする。現況についての売主からの告知内容や瑕疵担保責任の取り扱い(期間、費用負担割合等)等が契約書に記載されているかどうか確認する。銀行ローン等を予定している場合はローン不成立となった場合には契約を白紙撤回とする契約条項を必ず入れておく。併せて融資を受ける銀行名も記載しておくとよい。
その他、特に契約不履行があった場合の取り決めは重要。
売買契約書は交渉段階で取り決めたことを含め契約書の内容(価格・面積・対象物件・決済方法・抵当権が付いている場合はその措置・引き渡し時期、瑕疵担保責任など)を確認した上で原則として売主が作成、双方で確認し、同意できるまで変更する手間をおこたってはならない。契約書は2通作成する。
売買契約書ができあがったら売主、買主合意のうえで司法書士に登記手続きの準備を依頼しておく。
知って得する不動産取引の基礎知識−売買契約書の読み方・作り方」を参照
売買契約





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6.売買契約の締結
売買契約書を双方で再確認し、購入を決定すると当事者全員が立ち会いの上、署名捺印し売買契約を締結する。
手付け契約の場合は手付け金を支払う。個人取引の場合はできるだけ同時決済が好ましい。
契約時に必 要なもの。
・印鑑(認印可。ただし同時決済で銀行借り入れなどがある場合は次項「決済と引き渡し」で用意するものが必要)
・手付契約の場合の手付け金(通常、売買価格の10%位が適当)
契約書印紙
契約締結後、ローン等がある場合は速やかに申し込みをします。
ローンが無いか借り入れ手続きが準備できている場合にはこの段階で司法書士に同席して貰い同時決済にする。この場合、次項の書類等が必要。
個人取引場合は物件説明書の作成義務がないため充分に調査しておくことが大切。
売買物件の決済・引き渡し
7.決済と物件引き渡し
銀行ローン等の準備が整いしだい司法書士に立ち会いと事務処理を依頼し、司法書士同席のもとで所有権移転登記の申請手続きの確認を行い残代金を支払って決済する。
特に物件に抵当権が設定されている場合は抹消手続きが当該金融機関で遺漏無くできるか司法書士に確認して貰う。
決済時必要なも の。
・印鑑(認印可・ただし購入物件に抵当権を設定する場合は実印がいる)
印鑑証明書(抵当権を設定する場合必要)
・住民票(印鑑証明書を付けた場合は不要)
・残代金
登記関係諸費用 (司法書士の報酬含む)

このとき注意することは決済前に両者で現況を確認し、契約内容に不履行があった場合は、いったん決済を中止し、後日、不履行箇所が完全に履行されてから決済をやりなおす。場合によって契約不履行で契約解除を申し入れる覚悟も必要。


<制作・著作> エコライフ住友

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