不動産トラブルTOP重要事項の説明と物件調査に関することTR414
■私道の説明が違う
 10月末に引渡しで4メートル私道の袋小路の1番奥の33坪築38年の古家付の土地を2500万円で売買契約をして手付けを50万円を支払っております。引渡し後解体、地盤調査、新築と考えております。
 この土地に関して道路位置指定図と公図が一致しておらず、ビルダーより2メートルの接道が取れていないのではとの指摘があり仲介の不動産業者に確認をしたところ、役所にて確認を取っているので大丈夫ですとの解答でした。もう一度確認してもらいましたがやはり大丈夫との解答でした。
 不安になり自分で県の建築申請課に問い合わせをしたら接道はしておらず今の現況では建築申請はおりませんと言われてしまいました。
 重要事項説明書には4メートル私道で2メートルの接道と書いてあります。この場合虚偽の説明による売買にあたるのでしょうか? 仲介不動産業者を呼んで、どこの誰に確認をしたのかと問いただしてもはっきりと答えません。
 しかしながら2年かかってやっと見つけた土地なので、是が非でも家を建てたいと思っています。幸いビルダーも何とか建てられる方法を見つけますと言ってくれています。
 この虚偽の説明に対して、当方はどのような手段を取れるのか教えてください。
【私道の所有者・管理者はだれですか。道路としての規格は満たしていますか。説明内容がずいぶん曖昧です。ここでいう「道路位置指定図」はどこで取得し、どういう正確のものかが、良く判りません。正式のものなら法務局の地図(公図ではない17条地図)と一致しないということはありえません。
これらのことがお尋ねの文面では判りかねますが、まずはそれらのことをご自身で調査されるのが先決だと思います。
(注.道路規定は複雑なため、ここでは一部説明を省略しています)

一般に私道の場合、確認申請の許可を得るにはその道路が「道路位置指定」を取得していなければなりません。「道路位置指定」が取得されていれば、行政では位置を確認し指定番号を付与して管理されています。
築38年の古家が建っているということから、建築基準法の道路規定が施行される以前からあったいわゆる「2項道路」といわれるものではないでしょうか。この場合は行政では管理されていない場合が多く、建築確認申請書が提出されるたびにケースバイケースで許可している場合があります。

 上記を踏まえた上で、建築基準法で言うところの「道路」としての認定がされない道路であった場合は、当然、虚偽の説明として契約の白紙解除を行うことができます。
また建築業者についても「何とか建てられる方法を見つけます・・・・・。」と言われたとしても、このようなケースでは残念ながら購入を控えることをお奨めします。
 安易に安請負する建築業者に依頼することは最も危険です。違法建築でも家は建ちます。将来、やむを得ず売却することになった時に、価格が予想より大幅に低かったり売却できなくなったりすることがあります。】

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