不動産トラブルTOP重要事項説明書と物件調査に関することTR426
■地下に水路管が埋設されていた
 不動産業者が所有する土地と仲介する土地を合せて購入しましたが、その双方の一部に市町村が管理する水路管が地下に埋設されています。
 売買契約時に業者から水路管が存在する旨の説明があったものの、これは地役権等の権利に関するものではないことを確認しました。
その後、市町村による地籍調査が行われた時、初めてこの水路管上の土地は条例上市町村の管理地であるため、契約時の土地から除外することになる旨 の説明がありました。なお、地籍調査結果の公示は本年7月と聞いています。
本件ついては業者も知らなかったことで(当然重要事項説明にも記載なし)調 査中であり、現時点では業者との間でトラブルには至っていませんが、当方としては今後どんな手順で対処していけばよろしいのでしょうか。公示の際に異議申立をすればいいのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

【このようなご質問の場合は、過去の経緯と現在の権利関係を調査した上でないと的確なアドバイスとはなりません。不十分な回答となりますが、ご容赦下さい。。

不動産業者は管の存在を知っていたということですが、「地役権等の他人の権利が及ぶことは無い」とは誰が言った言葉で、どこに確認されたというのでしょうか。いずれにしても不動産業者の調査不足による責任は免れません。

条例というのは、市町村条例だと思われますが、その場合は市町村によって取り扱いが異なる場合がありますから、ご自身で内容を確認された方が良いでしょう。
ただ、たとえ条例がそうであっても個人の私的財産であった場合(過去のことが不明なため私的財産と言い切れるかどうかはわかりません)は勝手に使用・処理することは出来ませんから行政に対しては話し合いの余地はあると思います。

今後の対処方法としては
1.その管は実際に運用されていて今後も必要なものかどうかの行政に対する確認。

2.敷地の中の埋設位置にもよりますが、接面道路へ移設してもらうことは出来ないか。この場合、行政にやらせるか不動産業者にやらせるかは、過去の経緯が問題になると思います。

3.その幅分の土地を行政で買い上げて貰うなどが考えられます。

4.公簿上の敷地面積の更正や地積図の訂正などが後に必要です。

こういう場合は過去のことでも不動産業者と売り主(仲介部分)は知らなかったではすまされません。少なくとも以前の所有者は管の存在を知っていた筈、それを引き継いでいないことは責任重大です。
当然、両者の責任に於いて処理することになりますが、このような場合、業者や売り主はのらりくらりとして遅々として思うようにはかどらないものです。
そのため貴方が調査確認をして解決策を検討して費用負担があった場合は、それを相手側に求める方が手っ取り早いかもしれません。

また、地籍調査の公示前には必ず文書(合意文書)で確認依頼がくると思いますが、それを待たずに早めに対応した方が良いと思います。異議申し立ては、行政によって方法は違うことがありますので、直接お聞きになった方が良いでしょう。】

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