不動産トラブルTOP物件の瑕疵と瑕疵担保責任に関することTR504
■「建物の瑕疵担保責任は免責とする」という条項は有効?
 中古住宅の購入ことでメールさせていただきます。売買契約書で「建物の瑕疵担保責任は免責とします」と書かれているのですが、売主や不動産業者が契約時に既にあった物質的欠陥を事前に説明しなかった場合、または、その問題ありそうな箇所を問合せしても「使用する分には問題ないですよ」といわれたりした場合で契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、その責任は問えないのでしょうか?
また、”建物の瑕疵担保責任〜します。」の表現自体有効なのでしょうか?
よろしくお願いいたします。
【瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵(引き渡し時には判らなかった欠陥)が引き渡し後に発見された場合の措置を取り決めたもので、売買契約書に於いて個人が売主の場合の「瑕疵担保責任は負わない」とする条項は原則として有効とされています。(不動産業者が売主の場合は不可。別途、業法で定められています)
物質的欠陥があることを事前に知っていた場合には、売主は買主に告知する義務があり、たとえ「瑕疵担保責任・・・」の記載があっても、その物質的欠陥が購入後の生活に支障があるなど重大な欠陥について事前に説明が無かった場合は、当然に売主および不動産業者がその責任を負うことになり、契約の解除あるいは損害賠償を求めることができます。
ただ、エアコンやボイラーの調子が悪いなど、これまでの使用にはとりあえず支障が無かった(少なくとも売り主はそう思って使用していた)場合などは、程度と捉え方の相違であり、各種設備の老朽劣化等については説明が無かったとしても中古住宅では想定される受認すべき範囲と考えなければ為らない場合もあります。(買主の問い合わせに対する売主と不動産業者の対応には誠実さが足りないと思われますが・・。)

中古住宅の場合は、築後の経過年数や老朽化の程度などを充分に調査検討して購入する必要があります。また、一般に売り出し価格には、それらが考慮された価格が設定されています。築後の経過年数よっては建物価格は含まれていない場合もありますから、安ければ安いなりの物件と想定して検討しなければなりません。】

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