不動産トラブルTOP物件の瑕疵と瑕疵担保責任に関することTR508
■瑕疵担保期間を過ぎてから雨漏りが発生しました・・・
 昨年4月に築8年の木造3階建の中古住宅を購入しました。売主は個人で大手不動産仲介会社を介して購入しました。
8月の台風で1階和室天井トップライト付近から雨漏りが見つかりました。その後も雨漏りは続き、今度は壁から雨漏りが始まり、その他和室となりの洗面所やほかの洋室の窓枠からもみつかりました。業者にみてもらったところ、3階も雨樋に穴があいてないことが発覚しました。壁や窓枠はひび割れが原因のところもあると修理してもらいました。その際、建築確認申請書では外壁防火サイディング貼と明記されていたにもかかわらず、モルタルにジョリパットとなっているこのが判明しました。私どもはジョリパットの下はサイディング貼りとの認識で購入したので愕然としました。売主に確認したところ、雨樋に穴があいてないことも、外壁が変わっていたことも素人なのでわからなかったという回答でした。
購入の際「築1年くらいで和室に雨漏りが発覚修理して直しました。」と聞いていました。その時の修理の保障期間のスタートをみると3年後になっていました。売主に確認したところダラダラ外部全面足場そかけやっていたようです。そんな感じだからなのか、外壁は塗りなおされた痕跡が複数あります。
今も雨漏りは直っていません。これからどうしていいのか途方に暮れています。

ちなみに契約書では瑕疵担保責任3カ月となっています。

【 瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵(引き渡し時には判らなかった欠陥)が引き渡し後に発見された場合の措置を取り決めることをいいます。
物件の引き渡しを受けてから、数ヶ月後に瑕疵が発見された場合に、その瑕疵が購入以前からあったものか、または購入後に発生したものかの判定が困難になります。
そのために契約書において売主が責任を取らなければならない期間として瑕疵担保期間を定めています。

その期間内であった場合は、原則として売主の責任となりますが、両者立ち会いのもとで協議しその措置や修理費用の負担割合等を決めることとなります。

この場合は瑕疵担保責任を負う期間が3ヶ月となっていますから、すでに契約書の期間を過ぎており原則として売り主の責任を問うことは困難と思われます。

 しかし、売り主が物質的欠陥があることを事前に知っていた場合には別です。売主は買主にその欠陥を告知する義務があり、たとえ「瑕疵担保責任・・・」の記載があっても、その物質的欠陥が購入後の生活に支障があるなど重大な欠陥について事前に説明が無かった場合は、当然に売主および不動産業者がその責任を負うことになり、契約の解除あるいは損害賠償を求めることができます。

ただし、雨樋や外壁が雨漏りの原因であることと、それが購入後に発生したものでは無いこと、並びにその瑕疵(雨漏りがあったこと)を売り主が事前に知っていたということを証明する必要があります。

築年数など特別の事情があってする「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約は有効となります。

具体的に売り主や不動産業者にいつ連絡したのか、8月以前に雨は降らなかったのか−などがご質問内容からは伺えませんので、難しいとは思いますが、一度、都道府県庁の宅地建物担当部署へご相談されてみてはいかがでしょうか。】
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