不動産トラブルTOP物件の瑕疵と瑕疵担保責任に関することTR510
■購入した中古マンションの天井に水漏れの跡が・・・
 築40年のマンションを購入しようと思い、瑕疵担保責任を売主が負
わないかわりに、値引きをしていただきました。
 そして、ひとまず、手付金と仲介料の半分を払い、契約しました。
そして、ハウスクリーニングの見積もりの為に業者を呼び見積もりを取ってもらいました。その際に天井に水漏れの跡を発見。天井を開けてみると、水漏れ防止の応急処置の為に配水管の下に大きな皿が置いてありました。 仲介業者に聞いてみると、10年前に水漏れがあり、修理済みとのこと。
  しかし、契約時の物件状況報告書には給排水管の故障は発見していない。との報告になっていて明らかに虚偽の報告でした。
仲介業者に契約内容に虚偽の記載があったので、白紙に戻すか、瑕疵担保責任をつけていただくか、大幅に値下げをしていただくかと交渉したのですが、取り入ってもらえません。やはり契約書と明らかに違う内容でも、買い手は泣き寝入りしなくてはならないのでしょうか?
  同じマンションの方にリサーチしたところ、水も赤い水が出て飲むことができず、お風呂の水も同様で、ねずみとゴキブリが大量発生していると聞いてしまったので、ぜひ、白紙に戻したいと思っております。
ちなみに、押入れも奥の方の壁がボロボロでゴキブリとねずみの進入口になりそうです。こんな家には住みたくありません。 ぜひともアドバイスをお願いします。
【 40年前といえば昭和45年頃の建築ですが、当時はまだいわゆるマンションといわず分譲の集合住宅といっていた時代で、管理組合の設置や長期修繕計画の策定義務、建築基準法などの法令も現在のような細かな基準が整備されていませんでした。
 物件状況報告書の給排水管の故障は発見していないというのは、現時点で支障のあるような故障は無いと云う意味でしょう。
 築後40年経過しているマンションでは当然に経年劣化・陳腐化が想定され傷みや不具合が何カ所も発生したことがあると考えるべきです。

仲介業者の対応が不十分で疑問はありますが、購入に当たって、値引き交渉されたということなので、貴方もそれなりの物件という認識は持っていたはず。
 売主が物質的欠陥があることを事前に知っていた場合には、売主は買主に告知する義務があり、たとえ「瑕疵担保責任・・・」の記載があっても、その物質的欠陥が購入後の生活に支障があるなど重大な欠陥について事前に説明が無かった場合は、当然に売主および不動産業者がその責任を負うことになり、契約の解除あるいは損害賠償を求めることができます。

ただ、エアコンやボイラーの調子が悪いなど、これまでの使用にはとりあえず支障が無かった(少なくとも売り主はそう思って使用していた)場合や修理済みの水漏れなどは、程度と捉え方の相違であり、築40年を経過した物件では各種設備の老朽劣化等については説明が無かったとしても想定される受認すべき範囲と考えなければ為らない場合もあります。
売主と不動産業者の対応には誠実さが足りないと思われますが、この場合は、後者に該当すると考えられます。

中古物件の場合は、築後の経過年数や老朽化の程度などを充分に調査検討して購入する必要があります。また、一般に売り出し価格には、それらが考慮された価格が設定されています。安ければ安いなりの物件と想定して検討しなければなりません

 ちなみにリフォーム業者の多くは、自社で有利に仕事を請け負うため、覆おうにして大げさに見積もりする場合がありますので、そのまま受け取らないで自分自身で充分に内容を吟味する必要があります。また、私には、赤い水が出る(飲料に不適の場合はマンション管理組合に保健所から指導がある筈)とかネズミの進入口になる(他人から聞いたことから想像している)とかは、その物件に不信感を持たれたための貴方の思い込みのように取れます。】
2010091020121005☆