不動産トラブルTOP不動産業者に関することT623
■排水路について食い違う説明をする買い業者と売り業者
 4年ほど前に、近所の不動産業者が仲介する形で、宅地を購入しました。
 いずれそこに住宅を建てるつもりでしたが、他の土地に家を建てることになり、以前購入した土地を売りに出すことにしました。
そこで以前仲介した業者ではなく、他の不動産業者に土地の査定を依頼したところ、排水路についての問題が発覚しました。
その土地には、雑排水用の排水路があるのですが、個人名義の私有の排水路になっていて、うちの土地の排水路が流れる先(排水路の続き)は、国有の排水路につながるまで、すべて他人名義の私有の排水路だというのです。
国有の水路につながるまでには、3軒のお宅を通っており、それぞれのお宅の名義なので、将来的にその方たちが排水路をふさいでしまっても、法的に抗えないとのことなのです。
 したがって、その土地の価値がかなり低くなり買い値の5分の1程度にしかならないこと、排水路がないのでは銀行から融資が受けられないこと、そのような土地に買い手がつかないこと。という査定内容でした。
 当時の仲介業者から、排水路についての詳しい説明はうけておらず、重要事項説明書にも、そのようなことは書かれておりません。
 今回、土地の査定をしてくださった業者の方は、行政書士にも相談したらしく 「当時の仲介業者の説明不足なので、業者に落ち度があるからもう一度相談してみては?」とのことでした。
なので当時の仲介業者に問い合わせたところ「排水路は他人名義であっても、流 させないということは法的にできないので、大丈夫だ問題ない」との一点張りで、話に決着がつきません。
どちらの業者のいうことが正しいのですか?
これから私はどのような対処をすればいいでしょうか?
【大変お困りのことと思います。この場合、どちらも正しいし、どちらも誤っているといえます。
 今回、仲介を依頼された業者は売りたい立場で、購入した元の業者は売った責任上の立場からものを言っているということです。
 一般に売却を依頼された業者は、現状を厳しく査定しようとします。本当は正しい考え方なのですが、業者によっては、いろいろな意味で査定価格を低くしようとします。
 この事例の場合は、実際に建物を建設する段階で、行政の指導を受けることになりますが、隣地の排水路の所有者の承諾書等を添付することによって許可は下りると思われます。(売った側の元の業者はこのことを言っているのだと思います。)

 仲介を依頼された業者にしてみれば、このことを買い希望者に説明しなければなりませんが、買い希望者は価格が特に買い得であれば別ですが、ややこしい物件は買い控えします。また、ほとんどの銀行では融資は受けられない可能性が大です。売るための手間がかかり大変面倒です。
 いずれにしても土地そのものがどういう土地なのか現状が解りかねますが、少なくとも下記のようなことについて現況を把握しなければ正確な回答もできません。
1.購入した土地の前面道路の性格がよく解りません。私道または公道。
2.私道ならば持ち分は共有または分譲会社の所有いずれか。
3.土地は見た目は宅地でも実態は何でしょう。購入目的が住宅等の建築の場合は、排水は生活に欠かせない施設として説明が必要ですが。雑種地や山林、原野などの場合は、ケースによっては特に排水について説明を要しない場合もあります。
4.所在地の行政の考え方と方針、都市計画区域。地方の田舎の都市計画区域外などでは排水は自然浸透の場合もありますし、建築確認申請が不要な場合もあります。

 建築確認関係については役所の建設課等に相談することになりますが、とりあえず、元の業者の重要事項説明不足について、都道府県庁の宅地建物担当でご相談されることをお奨めします。】

081011101101☆