不動産トラブルTOP売却全般に関することTR901
■貸してある土地を売却したい
 不動産の売却について相談をお願いしたいと思います。
昭和60年頃から、土地を左官業をしている方に貸しています。 契約の内容としては、期限を切らずに借地契約をしていまして、 更新の内容も書きませんでした。 最近になり土地を売却したいと思っているのですが、その場合、 借りている人を立ち退かせて売却をする事が出来るのでしょうか? 立ち退き料をとられると言う人もいるのですが・・・。
 ちなみにその土地には建物は建っておらず、左官屋さんの土場として使用されています。 「土地を売る」と言う事を借りている人に言えず困っています。 また、借りている人に賃借権というものがついているのでしょうか?
【賃貸借に関わるトラブルは不動産に関するトラブルの中でも大変多く、ケースバ イケースで種々の判例があるようです。従って、メールで頂いただけの内容だけで判断する事は、大変危険が伴います。
 以下に記載した内容は一般的なことであって、すべてに該当する訳ではありませ んのでご注意下さい。

1.「契約の期限を切らず、 更新の内容も記載無し」について
民法617条に期間の定めのない賃貸借は当事者はいつでも解約を申し入れるこ とができる。この場合土地については解約申し入れ後、1年を経過したるによりて終了する。・・・とされています。
 したがって解約申し入れ後、1年経てば「借りている人を立ち退かせて売却をする事が出来るか?」について可能ということです。
2.「立ち退き料をとられると言う人もいるのですが・・・。」
法律上での規定は無いと思います。一般には、慣例等によることが多いようです。

3.「建物は建っていませんが、借りている人に賃借権というものがついているのでしょうか?」について
建物が建っていなければ借地法でいう「借地権」はありませんが、賃貸借契約が 交わされている以上「賃借権」はあります。
それが登記されているかどうかで、次のような対抗要件が生じます。
【参考】民法605条・・不動産の賃貸借はこれを登記したるときは、その不動産を取得 した者に対してもその効力を生ず・・・とされていて、すなわち物権は移動できるが、賃借権が登記されていれば、その権利は引き継がれる。逆に言えば、 登記が無ければ、新しい権利者から返還を求められれば返還しなくてはならないのが原則です。